Arrendar casa: Aqui está tudo o que precisas saber

Há uma parte considerável de pessoas que ainda prefere arrendar casa ao invés de comprar. Não há problema algum nisso, aliás, dará, certamente, menos dores de cabeça. Ainda assim, existem zonas do país onde podes ter alguma dificuldade em encontrar arrendamento, simplesmente porque a procura é elevada.

Para te auxiliar neste processo, e torná-lo o menos moroso possível, preparamos este artigo que te ajudará a organizar e planear esta procura, e, a ter conhecimento das burocracias a esta, inerentes. Fica desse lado para leres tudo o que precisas saber sobre arrendar casa, qualquer que seja a zona do país.

Índice de Conteúdos

Definir o tipo de imóvel e a localização
Avaliar a situação financeira
Pesar Prós e Contras de arrendar casa
Procura Ativa de Casa
Contrato de Arrendamento de casa
Direitos e Deveres das partes
Serviços de Fornecimento e respetivos contratos
Programas de Apoio Social ao Arrendamento de casa
Arrendar Casa é a melhor opção a curto-prazo
Despesas reais de um contrato de arrendamento
Onde é que posso encontrar uma casa?

Segundo dados do jornal Expresso, em 2020, sete em cada dez europeus viviam em casa própria e apenas três numa casa arrendada. Em Portugal, a realidade é semelhante e, uma das principais explicações surge do facto de a compra representar um menor esforço financeiro para as famílias, nos dias de hoje. Ainda assim, a compra pode não ser a solução ideal para todos, onde arrendar casa se torna mais vantajoso. Vamos já perceber porquê.

Definir o tipo de imóvel e a localização em que desejas arrendar casa

First things first, right? Se estamos na procura de um lar, temos que saber exatamente o que queremos, e, essencialmente, o que precisamos. Comecemos pelo básico, preferes casa ou apartamento? Quantos quartos são necessários? E garagem, fazes questão? Espaço exterior para as crianças brincarem, é essencial? Se for apartamento será conveniente ter elevador ou não te importas de um ligeiro exercício físico diário?

O segundo aspeto igualmente importante ao arrendar casa é a localização. É possível que a preocupação esteja focada na distância para o trabalho e nos custos que essa deslocação diária pode acarretar; seja em transportes públicos, carro próprio, ou até mesmo o stress das viagens que representa um custo para a saúde e bem-estar.

Também precisas de ter em atenção o custo de arrendar casa, que pode diferir de região para região. Quanto mais central for a localização, mais caro será o valor do arrendamento.

Se precisas de mais ajuda sobre esta questão, lê o nosso artigo que se foca em como escolher a melhor zona para viver. Vai certamente, ajudar-te, no caso de ainda não teres tomado esta decisão.

Avaliar a Situação Financeira antes de arrendar casa

Antes de arrendar casa, a par da escolha pela localização deves fazer uma análise à tua situação financeira. Viver perto do trabalho pode permitir poupar em transportes, mas por outro lado, aumentar o custo de arrendar casa. Pode ajudar-te, fazeres um plano financeiro onde defines os valores máximos mensais para cada uma das tipologias de despesas. Uma simples tabela de Excel como esta, que consegues encontrar nas sugestões do próprio Excel, não custa nada preparar e vai ser muito útil durante este processo de procura de casa para arrendar.

Um aspeto que deves ter em consideração é o peso da renda e despesas diárias associadas, no teu rendimento mensal. O ideal é que a taxa de esforço não ultrapasse os 30%. Isto porque, a taxa de esforço indica a percentagem do rendimento total que terás de alocar ao pagamento da renda e, fazendo este cálculo, consegues perceber qual o valor disponível para as restantes despesas diárias.

Assim, todos os pormenores contam e a localização da habitação tem um papel crucial. Ter em conta a distância entre o trabalho ou a universidade pode fazer-te poupar nos transportes públicos.

Pesar Prós e Contras de arrendar casa

Como em todas as decisões que nos assolam ao longo da vida, todas elas devem ser tomadas em plena consciência das vantagens e desvantagens dessa decisão. Pesar os prós e os contras de arrendar casa é uma boa forma de nos ajudar e facilita a decisão.

Vantagens do arrendamento: menor burocracia; menos responsabilidades e riscos; menor encargo com condomínio; não prevê encargos com seguros e IMI; facilitador de mobilidade geográfica; possibilidade de recorrer a apoios do Governo ao arrendamento como o Programa Porta 65 Jovem; possibilidade de conservação do nível de poupança.

Desvantagens do arrendamento: depender do senhorio para qualquer decisão relacionada ao imóvel, como obras e adaptações na casa; ter que lidar com um senhorio que pode não ser de trato fácil; possibilidade de desenvolvimento do sentimento de que o teu lar não te pertence.

Para estares certo de que o arrendamento é a melhor opção para o teu caso, atenta no teu perfil financeiro, no teu retrato profissional e na evolução de fatores como a Euribor, o preço das habitações e a atualização de rendas.

Pode ser uma boa opção optar pelo arrendamento quando:

• Tens uma vida profissional que implica mudanças geográficas
• Não consegues dar de entrada um montante elevado para um crédito-habitação
• As taxas de juro estão muito altas
• Não queres suportar impostos sobre imóveis, custos de condomínio, manutenção e obras ou seguros obrigatórios

Procura Ativa de Casa

Tomadas todas as decisões é hora começar a procura da casa ou apartamento, aquilo que tiveres decidido. Os meios tradicionais estão completamente ultrapassados, sendo que, com apenas um computador e algumas chamadas telefónicas, vais encontrar a tua casa. Websites como o imóvel.pt foram criados para facilitar a interação com o mercado imobiliário, onde encontrarás diversas casas para comprar ou arrendar. Quando as opções começarem a surgir, convém organizares a informação de forma a decidires pela melhor. Mais uma vez te recomendamos a esquematização da informação que vais recolhendo, numa simples tabela que te vai ajudar na tomada de decisão. Arrendar casa tornou-se muito mais simples e rápido com plataformas como a imóvel.pt porque reúne num único lugar as oportunidades de arrendamento de norte a sul do país. Consegues pesquisar por localização, tipologia da habitação e preço e, saber, logo à partida, as principais características da habitação, ver fotografias de toda a casa e ter acesso aos dados do proprietário para entrares em contacto.

Depois de reunidas as possibilidades que te agradaram, contacta os proprietários para agendamento de uma visita ao imóvel.

Quando se trata de arrendar casa, há muitos detalhes que não devem ser esquecidos. Aquando das visitas deves estar atento a pormenores como o estado geral de conservação da habitação, assim como do sistema de canalização e eletricidade, para perceberes se poderás no futuro ter problemas com estas questões. Conforto térmico do imóvel, humidade, pintura, funcionamento dos eletrodomésticos, interruptores, torneiras, fechaduras. E ainda, perceber que mobiliário a casa já dispõem, para preveres aquilo que ainda vais ter que comprar.

Podes ainda questionar o proprietário/senhorio sobre as últimas inspeções realizadas, como a do gás, por exemplo, e as últimas obras efetuadas, para estares a par da segurança de todas as instalações, e, até sobre a vizinhança, é sempre bom saber como são os vizinhos e a área que rodeia a casa.

Pede ao proprietário alguns documentos do imóvel, como a Certidão de Teor Predial (permite verificar se a casa tem ónus ou encargos), a Licença de Utilização, o Certificado Energético e o Seguro obrigatório contra risco de incêndio. Pedir estes documentos servirá para confirmar se o imóvel preenche os requisitos legais do arrendamento.

Podes complementar a tabela anterior com estes detalhes, acrescentado uma coluna para pontos fortes e outra para pontos fracos, assim como gastos que prevês ter com aquela habitação.

Depois de teres conhecimento de todos estes detalhes dos imóveis que te interessaram, vai ser muito mais fácil tomares uma decisão. Esquematizar tudo é útil para organizar o pensamento.

Contrato de Arrendamento de casa

Depois de escolhido o novo lar é necessário acertar-se alguns pormenores com o senhorio, pormenores estes que vão além do contrato de arrendamento, mas que também devem ficar definidos neste documento. Ao arrendar casa, questões como o pagamento da renda antecipada, o valor da caução e a exigência de um fiador, costumam causar muitas dúvidas. Vamos tentar esclarecê-las.

No que se refere ao fiador, é habitual os proprietários fazerem esta exigência mesmo se tratando de um arrendamento. Tens que avaliar a tua posição em relação a esta exigência. Tens alguém que confie no teu sentido de responsabilidade e esteja disposto a ser fiador, ou, se pelo contrário, és daqueles que discorda desta exigência e não queres colocar ninguém nesta posição de fiador? É outra decisão que tens que tomar antes de avançares com a formalização do arrendamento.

A caução suscita muitas dúvidas por ser frequentemente confundida com o pagamento antecipado das rendas. O regime de caução no contrato de arrendamento está previsto no artigo 1076.º do Código Civil, significando que o senhorio pode exigir ao arrendatário o pagamento de uma caução em dinheiro – não existindo qualquer limite máximo – que servirá como prevenção de eventuais danos que o arrendatário venha a provocar na habitação. A caução deverá ser usada para efetuar a manutenção da habitação, cuja deterioração tenha sido causada pelo arrendatário. Se, por outro lado, não exista a necessidade de qualquer reparação na habitação, o arrendatário tem o direito de pedir a restituição deste valor ao entregar o imóvel. Caso a pessoa que vai arrendar casa discorde do valor solicitado pelo senhorio pode desistir de avançar com o arrendamento.

Quanto ao pagamento antecipado das rendas, este também está previsto no mesmo artigo 1076.º do Código Civil, permitindo ao senhorio exigir um máximo de 3 rendas antecipadas como forma de se precaver no caso de incumprimento no pagamento das rendas mensais por parte da pessoa que vai arrendar casa. No final do contrato, as rendas pagas antecipadamente deverão cobrir os últimos meses de arrendamento, ou seja, se o arrendatário pagou 3 rendas antecipadas, não terá que proceder ao pagamento dos últimos três meses de renda, ao cessar o contrato.

O Contrato de Arrendamento deve incluir, pelo menos, as cláusulas básicas:

• Identificação das Partes: nome e número de identificação civil, morada, estado civil, data de nascimento e naturalidade, assim como os dados dos fiadores, se existirem;
• Identificação do imóvel: morada e dados do registo;
• Período de arrendamento: definição da duração e prolongamentos do contrato, bem como as cláusulas de rescisão e/ou indemnização;
• Condições da renda: definição do valor da renda, a forma e prazo de pagamento mensal. Deve também explanar-se os valores pagos de caução e antecipação de rendas, assim como as penalizações a serem aplicadas em caso de incumprimento;
• Direitos e deveres das partes: onde se define também quem ficará responsável pela realização de obras durante o período do contrato, caso estas sejam necessárias. Definição do responsável pelas despesas com o condomínio, serviços de limpeza, entre outros, que por norma ficam ao encargo do senhorio.

O Contrato de Arrendamento deve ser assinado em três cópias, a primeira que ficará com o senhorio, a segunda é para a pessoa que vai arrendar casa e a terceira que deverá ser entregue à Autoridade Tributária pelo senhorio. Este deve, no prazo máximo de 30 dias após a assinatura, declarar o contrato de arrendamento às Finanças.

Também deves confirmar o regime de atualização da renda, sendo que, idealmente, este deve ficar registado no contrato. A lei diz que a renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização publicados em Diário da República até 31 de outubro de cada ano.

Se arrendares uma casa mobilada, a lista de bens e o seu estado de conservação devem estar registados numa adenda ao contrato.

Para a celebração do contrato de arrendamento são necessários, por parte do arrendatário, os seguintes documentos:

• Cartão de Cidadão;
• Comprovativo de residência, por exemplo, a carta de condução ou uma carta das Finanças;
• Comprovativo de Rendimentos, como o último IRS ou os três últimos recibos de vencimento.

Da parte do senhorio, este vai precisar apresentar:

• Caderneta Predial;
• Certidão de Teor ou, também chamada de Certidão Permanente;
• Certificado Energético da casa em questão;
• Licença de Habitação.

Direitos e Deveres das partes – Senhorio e Arrendatário

Como em qualquer contrato, ambas as partes têm direitos e obrigações que devem ficar definidas tanto quanto possível. Para que estejas ciente disto, reunimos aqui alguns destes Direitos e Deveres.

Senhorio

Direitos:

• Receber mensalmente a renda acordada;
• Ajustar o valor da renda anualmente segundo a inflação;
• Denunciar o contrato de arrendamento e/ou requerer a desocupação do imóvel para fazer dele a sua habitação permanente, segundo o aviso prévio previsto na lei;
• Receber o imóvel no mesmo estado de conservação em que o entregou ao arrendatário.

Deveres:

• Fazer obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação;
• Reparação geral e manutenção do imóvel;
• Pagamento das despesas comuns do condomínio, quotas e obras de manutenção necessárias;
• Numa situação de venda, o senhorio deve dar prioridade ao arrendatário, desde que este lá resida há mais de 3 anos;
• Compensar a pessoa que arrenda casa, caso este efetue benfeitorias no imóvel de forma lícita e de boa fé, durante o período de vigência do contrato.

Arrendatário

Direitos:

• Fazer reparações urgentes que possam ser necessárias no imóvel, em caso de ausência de resposta atempada por parte do senhorio;
• Ser reembolsado pelo senhorio, pelas reparações mencionadas no ponto anterior;
• Realizar pequenas intervenções como, por exemplo, fazer pequenos buracos nas paredes para pendurar quadros, estantes, entre outras;
• Direito de viver e partilhar casa com a família, cônjuge ou parentes até ao 3º grau, podendo ainda alojar um máximo de 3 hóspedes;
• Direito de preferência em caso de venda do imóvel;
• Denunciar o contrato antes do seu termo no prazo legal estipulado;
• Utilização do imóvel para exercício de atividades profissionais como serviços de cabeleireiro, carpintaria, reparação de veículos, entre outros.
• Ter acesso ao regulamento do condomínio (se aplicável).

Deveres:

• Pagar a renda dentro do prazo legal e acordado;
• Cumprir as regras de higiene, sossego, de boa vizinhança e respeitar o regulamento do condomínio;
• Permitir visitas do senhorio ao imóvel e facilitar a realização de reparações por parte deste, que venham a ser necessárias;
• Avisar o senhorio de eventuais problemas que identifique como um risco de integridade do imóvel;
• Não subalugar o imóvel;
• No final do contrato, entregar o imóvel nas mesmas condições em que o encontrou;

Se quiseres saber mais sobre esta matéria podes consultar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) – Lei nº 31/2012.

Uma outra questão que também se coloca frequentemente é a possibilidade de ter animais de estimação. Deves apurar com o senhorio se ele permite ou não. A lei determina que “nos prédios urbanos podem ser alojados até três cães ou quatro gatos adultos por cada fogo”, no entanto, muitos proprietários opõem-se à presença de animais e podem incluir uma cláusula de proibição no contrato. Por isso, é importante que esta questão fique desde logo esclarecida.

Conhecer as tuas obrigações caso pretendas deixar a habitação é relevante para evitar futuros constrangimentos. Como já deve ser do teu conhecimento, o arrendamento pode cessar por acordo das partes, resolução ou denúncia. Isto significa que, mesmo tendo um contrato de arrendamento, qualquer uma das partes pode opor-se à renovação, desde que o prazo da antecedência da comunicação seja respeitado.

Arrendar Casa: Serviços de Fornecimento e respetivos Contratos

Depois de assinado o contrato de arrendamento e, de preferência, antes de iniciares a mudança, deves tratar dos contratos de fornecimento de água, luz, gás e internet, se assim o entenderes. Se o senhorio já tiver estes fornecimentos ativos bastará pedires uma alteração de titularidade, sendo um processo bastante simples. Contactas a entidade, apresentas o contrato de arrendamento e já está.

No caso de estes serviços de fornecimento não estarem ativos, terás que pedir o fornecimento junto das respetivas entidades. Convém fazê-lo com a antecedência possível, uma vez que a instalação por parte destas entidades pode levar alguns dias ou até semanas.

Dados necessários para subscrição ou alteração do titular dos contratos de eletricidade e gás:

• Dados relativos ao antigo e ao novo titular: cartão de cidadão;
• Morada completa do local de fornecimento e os respetivos códigos CPE e CUI;
• Contrato de arrendamento;
• Dados bancários.

Os dados necessários para a subscrição de um contrato de água dependem da entidade responsável. Uma grande parte destas entidades pede o preenchimento de um formulário e os documentos relativos à identificação do titular e da morada, o contrato de arrendamento e os dados bancários. São essencialmente estes os documentos necessários, mas poderão haver outros.

Programas de Apoio Social ao Arrendamento de casa

A dinâmica do mercado imobiliário é, atualmente, desfavorável àqueles que procuram comprar ou arrendar casa, tendo em conta que os preços dos imóveis têm apresentado uma subida bastante acentuada, dada a procura que é superior à oferta.

Desta forma, fica, por vezes, muito difícil a gestão financeira familiar devido ao valor de renda que uma família tem que suportar mensalmente. O Governo prevê anualmente no seu orçamento um apoio às famílias dedicado à habitação. No Portal da Habitação podes encontrar programas de apoio financeiro para pagamento da renda. Atualmente estão ativos os programas Porta 65 Jovem, Arrendamento Acessível, Arrendamento Apoiado. Fica atento aos períodos de candidatura, analisa as condições e, se se aplicar ao teu caso, apresenta a tua candidatura. A decisão de aprovação não costuma demorar.

Programa Porta Jovem 65

É um sistema de apoio financeiro ao arrendamento por jovens entre os 18 e os 35 anos. Para te poderes candidatar não podes estar a receber qualquer outro subsídio de apoio público à habitação, não podes ser proprietário de outra habitação e não podes ser parente ou afim do senhorio.

A candidatura é realizada no Portal da Habitação, acedendo à opção “Apresentar Candidatura” com o NIF e a senha de acesso à Autoridade Tributária. Todos os candidatos do agregado jovem têm de aceder à plataforma com o seu NIF e respetiva senha e preencher, cada um, os seus dados pessoais.

Programa Arrendamento Acessível

O Programa de Arrendamento Acessível é uma medida criada para dar resposta às necessidades habitacionais das famílias cujo nível de rendimento não lhes permite aceder ao mercado em condições normais. Esta iniciativa pretende promover uma oferta alargada de habitações para arrendamento, a preços compatíveis com os rendimentos das famílias portuguesas.

Os proprietários de imóveis que pretendam arrendar e obter benefícios fiscais podem inscrever as suas habitações na plataforma criada para o efeito, desde que cumpram os limites de renda e outras condições exigidas. Também através da plataforma, qualquer pessoa pode registar uma candidatura a alojamento, desde que o seu rendimento total seja inferior a um valor máximo estabelecido. Uma família, um grupo de amigos e até estudantes podem ser candidatos às casas do arrendamento acessível desde que o pagamento seja assegurado por uma pessoa com rendimentos.

Programa Arrendamento Apoiado

O regime do arrendamento apoiado é aplicável às habitações detidas, a qualquer título, por entidades das administrações direta e indireta do Estado, das regiões autónomas, das autarquias locais, do setor público empresarial e dos setores empresariais regionais, intermunicipais e municipais, que por elas sejam arrendadas ou subarrendadas com rendas calculadas em função dos rendimentos dos agregados familiares a que se destinam.

Este regime aplica-se, ainda, ao arrendamento de habitações financiadas com apoio do Estado que, nos termos de lei especial, estejam sujeitas a regimes de renda fixada em função dos rendimentos dos arrendatários.

Qualquer cidadão português ou detentor de um título de permanência, pode candidatar-se a este apoio.

Arrendar casa é a melhor opção a curto prazo

Os preços das casas continuam a subir e as rendas não escapam a esta tendência. Tanto o aumento das taxas de juro, aplicáveis ao crédito-habitação, quanto a atualização anual das rendas, tem por base a inflação.

Devido à dinâmica do mercado imobiliário do último par de anos, os preços, quer para comprar, quanto para arrendar casa, estão bastante elevados, em grande parte impulsionados pelos juros baixos. Fazendo contas à vida e, simulando a opção de compra e de arrendamento, percebe-se que a longo prazo a compra pode ser benéfica, devido ao facto de os juros serem baixos, ao passo que o valor mensal do arrendamento consegue ser superior à prestação do crédito-habitação.

Para quem não tem uma situação financeira e profissional estável, o arrendamento surge como a melhor solução, isto porque é mais versátil e não exige montantes significativos no início do processo. No caso da compra, tens que ter disponível cerca de 20% do valor do imóvel, que a parte que as entidades bancárias não financiam. No caso do arrendamento, de acordo com o que é habitual acontecer, precisarás de apresentar uma caução, a primeira renda e o adiantamento de uma ou duas rendas. É por isto que há cada vez mais pessoas à procura de arrendar casa, especialmente as novas gerações, que não valorizam tanto a posse de bens materiais, mas mais a experiência. São gerações para as quais a mobilidade e a flexibilidade são importantes.

Ou seja, comprar uma casa é indicado para quem dispõe de 20% do valor do imóvel que pretende comprar e tem capacidade para assumir responsabilidades como impostos sobre a habitação, custos com a manutenção, seguros e condomínios.  Já o arrendamento será a opção adequada para quem tem uma situação profissional e financeira mais instável ou pretende permanecer na casa durante pouco tempo.

Arrendar casa é a escolha ideal para quem tem uma profissão que implique mobilidade, como é o caso dos professores, para quem não tem a certeza de querer fixar-se em determinada localidade, o que pode acontecer com os jovens que deixam a casa dos pais pela primeira vez, ou simplesmente para quem tenha vontade de mudar de viver várias experiências em locais diferentes.

Despesas reais de um contrato de arrendamento

Para perceberes melhor os valores envolvidos ao arrendar casa, vamos exemplificar.

Imagina que queres arrendar um T2 no centro do Porto cujo valor da renda é de 800 euros. Como é habitual no mercado imobiliário, o senhorio poderá pedir o pagamento adiantado de uma renda e a caução (que por norma, é de valor igual ao de uma renda), assim como o valor da primeira renda que é sempre pago ao iniciar o contrato. Isto significa que logo à partida terás que ter disponível 2.400 euros.

Contudo, se um dia deixares a casa podes reaver o valor da caução, mas apenas se a deixares no mesmo estado de conservação em que a encontraste, caso contrário, o senhorio usa o valor da caução para fazer as devidas reparações na habitação. No último mês em que estiveres na casa também não pagarás a renda correspondente, tendo em conta que a adiantaste no início do contrato.

Numa casa arrendada há despesas de conservação que ficam a cargo do senhorio e outras a cargo do inquilino, consoante aquilo que ficar estipulado no contrato de arrendamento. De acordo com o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), a maioria das obras de conservação ou reparações são da responsabilidade do senhorio, estabelecido no artigo 1074.º. Mesmo assim, deves estar ciente de que podes precisar de efetuar pequenas reparações que representem um gasto acrescido no orçamento familiar.

Onde é que posso encontrar uma casa?

Nos dias de hoje, existem várias plataformas disponíveis para ajudar a encontrar casa sem recorrer ao velho método de procura nos classificados dos jornais. Plataformas online como a imóvel.pt, que operam em diferentes cidades de Portugal, são uma opção muito procurada por famílias, estudantes e jovens que decidem deixar a casa dos pais.

Esta plataforma permite, para além de arrendar casa, pesquisar habitações para comprar e ainda divulgar a venda de um imóvel. Existem imóveis disponíveis em todos os distritos de Portugal Continental e nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira.

Ficaste mais esclarecido? Faz-nos saber, se houver alguma questão útil que nos tenha escapado abordar, mas desde já te dizemos que os conselhos que aqui te deixamos, para além do conhecimento sobre burocracias, são conselhos básicos que deves seguir para garantires que encontras o lar que tanto procuras sem grandes inconvenientes.

Fica atento ao nosso blog para mais conteúdos didáticos, informativos e úteis sobre o mercado imobiliário. Na nossa plataforma podes pesquisar imóveis para arrendar, de forma totalmente gratuita. Acede e descobre hoje a casa dos teus sonhos.