Crédito Habitação: o que tens que saber antes de contratar um crédito

Crédito Habitação

Sabemos o quão difícil é encontrar o melhor crédito habitação, que se adeque às nossas necessidades, mas acima de tudo, que não nos faça sentir que estamos prestes a tomar a decisão errada. Comprar casa é um passo importante na nossa vida e nós queremos que te sintas familiarizado e encorajado a dar este passo importante, rumo à independência e à construção de uma bela história familiar repleta de momentos especiais.

A linguagem deste setor é também muito própria e pode não ser de fácil compreensão para qualquer pessoa. Por essa razão preparamos este artigo que te vai ajudar a compreender o mundo das entidades bancárias e dos créditos à habitação e, se possível, ajudar-te a tomar a melhor decisão.

 

O que é um Crédito Habitação?

Começando pelo básico, importa explicar o que é um crédito habitação.

Não é nada mais que um contrato de empréstimo entre uma entidade bancária e um sujeito individual, com um prazo pré-estabelecido. Este contrato pode ser realizado para:

  • Aquisição de habitação
  • Construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou arrendamento
  • Aquisição de terrenos para construção de habitação própria

Aqui implícitas estão as finalidades do empréstimo, que podem ser para Habitação Própria Permanente – onde o proprietário e a sua família irão morar permanentemente; Habitação Própria Secundária – são aquelas casas para uso ocasional, como é o caso das comuns casas na praia; ou, Habitação para Investimento onde se aplicam as casas adquiridas com o propósito de arrendamento.

Assim sendo, as tipologias de crédito também podem variar, conforme a sua finalidade. Se pretendes comprar um imóvel novo ou uma habitação usada, mas que não precise de obras, aplicar-se-á um empréstimo para aquisição. No caso de a habitação precisar de obras, é aplicável o contrato de empréstimo para obras.

Quando a intenção é construir habitação, existem dois tipos de empréstimo imobiliário. Aquele que financia apenas a construção da habitação, e aquele que financia, tanto a construção, como a aquisição do terreno para a construção.

 

Qual o valor financiado num Crédito Habitação?

O valor que o banco está disposto a conceder depende de dois conceitos – o Valor de Compra do Imóvel e o Valor de Avaliação, sendo que este último será determinado por um perito atribuído pelo próprio banco. O Valor de Financiamento é o total a conceder pela instituição bancária sendo definido em função do valor de avaliação.

O rácio que resulta deste cálculo é denominado de Loan-To-Value (LTV), cuja média atualmente praticada pela generalidade das instituições se situa entre os 70% e 80%. Fica atento ao LTV quando estiveres a comparar vantagens entre bancos, porque deste rácio dependerá o valor de entrada do imóvel, que terás que dispor à cabeça.

Para além disto, o prazo do crédito e a idade limite dos subscritores, podem também influenciar o Valor de Financiamento. Atualmente, os contratos de crédito à habitação têm um prazo máximo fixado pelo Banco de Portugal, de 40 anos.

 

Quais as taxas de juro?

As taxas de juro são um elemento essencial em qualquer empréstimo bancário, pelo que se torna importante compreender em que consistem todas as taxas aplicáveis. Ao analisar um crédito, deves dar especial atenção à TAEG que é o indicador que inclui todos os custos, como juros, comissões e impostos, seguros associados ao crédito e, encargos com manutenção de conta.

A análise ao Spread e à EURIBOR vai permitir perceber qual a percentagem de juro que efetivamente será paga.

 

Spread

Representa a margem de lucro das instituições bancárias e é definida por cada banco, caso a caso. O Spread vai ser calculado com base no risco que a concessão do crédito representa para o banco. Quanto maior for o risco, maior será o Spread a aplicar.

 

EURIBOR

A EURIBOR, corresponde à média das taxas de juro à qual os bancos da Zona Euro estão dispostos a emprestar dinheiro entre si.

A generalidade dos contratos de longo prazo, como é o caso do crédito imobiliário, são indexados à taxa EURIBOR, cujos prazos podem variar entre uma semana a 12 meses. Isto quer dizer que a taxa EURIBOR aplicada vai variar de acordo com o prazo desta, estabelecido em contrato.

Regra geral, nos empréstimos à habitação em Portugal, aplica-se a EURIBOR a 6 ou 12 meses.

 

TAN

A Taxa Anual Nominal é um indicador que permite comparar produtos entre si, sejam eles, empréstimos ou aplicações financeiras. No caso do Crédito Habitação, a TAN resulta da soma do Spread com a taxa EURIBOR.

 

Taxa fixa ou variável, qual a melhor opção?

Uma das principais dúvidas dos interessados em contrair crédito habitação, está na decisão de optar por taxa de juro fixa ou variável. A diferença está essencialmente nas prestações a pagar ao banco, que, no caso da taxa de juro fixa, não irá variar, ao contrário da opção de taxa de juro variável, que poderá fazer variar também a prestação, de acordo com a oscilação do indexante EURIBOR.

Quer isto dizer que a taxa de juro fixa é a melhor opção? Não necessariamente, tendo em conta que optar pela taxa fixa acarreta outros custos. Para que o cliente tenha a segurança de ter sempre a mesma prestação, os bancos cobram uma taxa adicional ao Spread.

 

Que outros encargos poderão existir?

Para além das taxas de juro, os bancos cobram várias comissões relacionadas com a gestão de todo o processo de financiamento. Vê a baixo as comissões que podem ser cobradas, mas nota que nem todas são cobradas pelo mesmo banco; cada banco decide quais as comissões e valores a aplicar.

  • Comissão de Estudo/Dossier
  • Comissão de formalização/contratação
  • Comissão de avaliação
  • Comissão de vistoria
  • Comissão de preparação de documentos
  • Solicitadoria
  • Comissão de Prestação de Fiança
  • Comissão de Tramitação

Tem também em conta que as instituições bancárias exigem sempre a contratação de dois seguros – o Seguro de Vida e um Seguro Multirriscos-Habitação, que funcionam como uma garantia associada ao risco do financiamento. De forma simplificada, o Seguro de Vida cobre o valor em dívida no caso de morte ou invalidez de um dos titulares, e, o Seguro Multirriscos cobre os danos imputados à habitação em casos como fenómenos naturais, inundações, riscos elétricos, fenómenos sísmicos, etc.

 

Como conseguir aprovação no Crédito Habitação?

Para conseguir uma aprovação breve no crédito imobiliário, é fundamental apresentar garantias ao banco, de forma a reduzir a perceção de risco. São elas:

  • Histórico de crédito cumpridor
  • Nível de rendimentos considerado pelo banco como bom
  • Saldo da conta à ordem positivo
  • Estabilidade profissional
  • Inclusão de um segundo titular no empréstimo
  • Apresentação de fiadores
  • Idade

No que se refere a último ponto, um consumidor muito jovem é percebido pelas instituições bancárias como alguém com maior instabilidade profissional e salarial, e por essa razão, poderá ter dificuldades acrescidas para conseguir a aprovação do crédito.

 

Conclusão

Com tanta informação importante e a ter em conta, escolher a melhor opção de Crédito Habitação pode ser o processo mais difícil na construção da tua vida de sonho.

A boa notícia é que existem ferramentas e muita informação online e nos websites dos próprios bancos, que te podem ajudar na comparação destes parâmetros todos que agora já conheces. Aconselhamos-te a inteirares-te desta linguagem e a fazeres uma simulação de crédito à habitação.

Podes também visitar a nossa página onde encontrarás mais informação sobre o ramo imobiliário.

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