Sabemos o quão difícil é encontrar o melhor crédito habitação, que se adeque às nossas necessidades, mas acima de tudo, que não nos faça sentir que estamos prestes a tomar a decisão errada. Comprar casa é um passo importante na nossa vida e nós queremos que te sintas familiarizado e encorajado a dar este passo importante, rumo à independência e à construção de uma bela história familiar repleta de momentos especiais.
A linguagem deste setor é também muito própria e pode não ser de fácil compreensão para qualquer pessoa. Por essa razão preparamos este artigo que te vai ajudar a compreender o mundo das entidades bancárias e dos créditos à habitação e, se possível, ajudar-te a tomar a melhor decisão.
O que é um Crédito Habitação?
Começando pelo básico, importa explicar o que é um crédito habitação.
Não é nada mais que um contrato de empréstimo entre uma entidade bancária e um sujeito individual, com um prazo pré-estabelecido. Este contrato pode ser realizado para:
- Aquisição de habitação
- Construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou arrendamento
- Aquisição de terrenos para construção de habitação própria
Aqui implícitas estão as finalidades do empréstimo, que podem ser para Habitação Própria Permanente – onde o proprietário e a sua família irão morar permanentemente; Habitação Própria Secundária – são aquelas casas para uso ocasional, como é o caso das comuns casas na praia; ou, Habitação para Investimento onde se aplicam as casas adquiridas com o propósito de arrendamento.
Assim sendo, as tipologias de crédito habitação também podem variar, conforme a sua finalidade. Se pretendes comprar um imóvel novo ou uma habitação usada, mas que não precise de obras, aplicar-se-á um empréstimo para aquisição. No caso de a habitação precisar de obras, é aplicável o contrato de empréstimo para obras.
Quando a intenção é construir habitação, existem dois tipos de empréstimo imobiliário. Aquele que financia apenas a construção da habitação, e aquele que financia, tanto a construção, como a aquisição do terreno para a construção.
Lê também: Crédito para comprar terreno e construir.
Qual o valor financiado num Crédito Habitação?
O valor que o banco está disposto a conceder depende de dois conceitos – o Valor de Compra do Imóvel e o Valor de Avaliação, sendo que este último será determinado por um perito atribuído pelo próprio banco. O Valor de Financiamento é o total a conceder pela instituição bancária sendo definido em função do valor de avaliação.
O rácio que resulta deste cálculo é denominado de Loan-To-Value (LTV), cuja média atualmente praticada pela generalidade das instituições se situa entre os 70% e 80%. Fica atento ao LTV quando estiveres a comparar vantagens entre bancos, porque deste rácio dependerá o valor de entrada do imóvel, que terás que dispor à cabeça.
Para além disto, o prazo do crédito habitação e a idade limite dos subscritores, podem também influenciar o Valor de Financiamento. Atualmente, os contratos de crédito à habitação têm um prazo máximo fixado pelo Banco de Portugal, de 40 anos.
E quanto à duração do Crédito Habitação?
O Banco de Portugal definiu novas regras no Crédito Habitação, relacionadas com a duração dos empréstimos concedidos pelas entidades bancárias. O intuito passa por reduzir os riscos associados, de forma a não abalar a resiliência do setor. Assim, a maturidade do crédito habitação a conceder aos portugueses, passa para:
- 35 anos, no caso de clientes com idade acima de 35 anos;
- 37 anos, no caso de clientes com idade entre 30 e 35 anos;
- 40 anos, no caso de clientes com idade até 30 anos.
Estes prazos podem, então, influenciar a percentagem do valor de financiamento ou fazer subir a prestação mensal. Sabendo isto podes conduzir a tua própria simulação.
Quais as taxas de juro?
As taxas de juro são um elemento essencial em qualquer empréstimo bancário, pelo que se torna importante compreender em que consistem todas as taxas aplicáveis. Ao analisar um crédito habitação, deves dar especial atenção à TAEG que é o indicador que inclui todos os custos, como juros, comissões e impostos, seguros associados ao crédito e, encargos com manutenção de conta.
A análise ao Spread e à EURIBOR vai permitir perceber qual a percentagem de juro que efetivamente será paga.
Spread
Representa a margem de lucro das instituições bancárias e é definida por cada banco, caso a caso. O Spread vai ser calculado com base no risco que a concessão do crédito habitação representa para o banco. Quanto maior for o risco, maior será o Spread a aplicar.
Ao considerar a negociação do spread deves ter em conta que, tratando-se este, da margem de lucro do banco, vai exigir, certamente, uma contrapartida pela aquisição de outros produtos. Os mais frequentes são:
- Cartões de Crédito;
- Planos Poupança Reforma;
- Domiciliação de ordenados;
- Seguros de vida, saúde e multirriscos.
Assim sendo, tem em conta os custos extra que podes ter que vir a suportar ao adquiri um produto do banco, e pede uma simulação.
Uma nota relevante tem que ver com a possibilidade de o banco aumentar o spread no decorrer do contrato, mas apenas se as condições acordadas não forem cumpridas, como por exemplo, em caso de incumprimento no pagamento das prestações. Se não houver qualquer alteração às condições contratadas, o banco não pode aumentar o spread.
EURIBOR
A EURIBOR, corresponde à média das taxas de juro à qual os bancos da Zona Euro estão dispostos a emprestar dinheiro entre si, sendo esta, totalmente dependente da inflação.
A generalidade dos contratos de longo prazo, como é o caso do crédito habitação, são indexados à taxa EURIBOR, cujos prazos podem variar entre uma semana a 12 meses. Isto quer dizer que a taxa EURIBOR aplicada vai variar de acordo com o prazo desta, estabelecido em contrato.
Regra geral, nos empréstimos à habitação em Portugal, aplica-se a EURIBOR a 6 ou 12 meses.
TAN
A Taxa Anual Nominal (TAN) é um indicador que permite comparar produtos entre si, sejam eles, empréstimos ou aplicações financeiras. No caso do crédito habitação, a TAN resulta da soma do Spread com a taxa EURIBOR. Serve para medir o custo efetivo do crédito, mas pode não ser a forma mais correta de o fazer visto que, uma TAN baixa não significa que o custo do crédito é igualmente baixo. Isto porque, para aplicarem uma TAN baixa, muitos bancos, pedem a contratação de outros produtos financeiros, como contrapartida.
TAEG
A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) é aquela que deve ser tida em consideração na comparação de propostas de diferentes bancos, porquanto contempla juros, impostos, comissões, seguros obrigatórios, encargos e outras despesas, sendo aquela que melhor representa o custo total do crédito habitação para o consumidor.
Taxa fixa ou variável, qual a melhor opção?
Uma das principais dúvidas dos interessados em contrair crédito habitação, está na decisão de optar por taxa de juro fixa ou variável. A diferença está essencialmente nas prestações a pagar ao banco, que, no caso da taxa de juro fixa, não irá variar, ao contrário da opção de taxa de juro variável, que poderá fazer variar também a prestação, de acordo com a oscilação do indexante EURIBOR.
Quer isto dizer que a taxa de juro fixa é a melhor opção? Não necessariamente, tendo em conta que optar pela taxa fixa acarreta outros custos. Para que o cliente tenha a segurança de ter sempre a mesma prestação, os bancos cobram uma taxa adicional ao Spread.
A escolha por uma ou outra taxa – fixa ou variável – deve, essencialmente, considerar a situação económica do cliente. Por um lado, a taxa fixa promete estabilidade na prestação mensal, por outro, a taxa variável atrai pela prestação que será mais baixa. No entanto, sendo variável, a prestação inicialmente baixa, pode, no futuro, subir, pelo que se aconselha uma análise criteriosa da situação financeira, do estado da economia do país e das propostas dos bancos.
Podes começar por fazer a tua própria simulação.
Que outros encargos poderão existir num Crédito Habitação?
Para além das taxas de juro, os bancos cobram várias comissões relacionadas com a gestão de todo o processo de financiamento. Vê a baixo as comissões que podem ser cobradas, mas nota que nem todas são cobradas pelo mesmo banco; cada banco decide quais as comissões e valores a aplicar.
- Comissão de Estudo/Dossier;
- Comissão de formalização/contratação;
- Comissão de avaliação;
- Comissão de vistoria;
- Comissão de preparação de documentos;
- Solicitadoria;
- Comissão de Prestação de Fiança;
- Comissão de Tramitação.
Tem também em conta que as instituições bancárias exigem sempre a contratação de dois seguros – o Seguro de Vida e um Seguro Multirriscos-Habitação, que funcionam como uma garantia associada ao risco do financiamento. De forma simplificada, o Seguro de Vida cobre o valor em dívida no caso de morte ou invalidez de um dos titulares, com possibilidade de juntar coberturas de invalidez total ou permanente e a invalidez absoluta e definitiva. Já, o Seguro Multirriscos cobre os danos imputados à habitação em casos como fenómenos naturais, inundações, riscos elétricos, fenómenos sísmicos, incêndios, recheio da habitação, entre outras possibilidades. Recomendam-se as apólices que apresentam a melhor relação qualidade-preço, para proteger a tua saúde financeira.
Como conseguir aprovação no Crédito Habitação?
Para conseguir uma aprovação breve no crédito habitação, é fundamental apresentar garantias ao banco, de forma a reduzir a perceção de risco. São elas:
- Histórico de crédito cumpridor: o banco vai investigar junto da Central de Responsabilidades de Crédito se o cliente tem histórico de incumprimento, o que, em caso afirmativo, pode dificultar uma aprovação;
- Nível de rendimentos considerado pelo banco como bom: resulta na avaliação da taxa de esforço que não deve ultrapassar 33% do rendimento do cliente;
- Saldo da conta à ordem positivo;
- Estabilidade profissional: conduz a melhores condições contratuais comparativamente com alguém com trabalhos temporários, pela redução de risco;
- Inclusão de um segundo titular no empréstimo: reduz risco de incumprimento;
- Apresentação de fiadores: garantia adicional que reduz o risco de incumprimento;
- Idade
No que se refere a último ponto, um consumidor muito jovem é percebido pelas instituições bancárias como alguém com maior instabilidade profissional e salarial, e por essa razão, poderá ter dificuldades acrescidas para conseguir a aprovação do crédito habitação. Por outro lado, pode significar um crédito com prazo mais alargado, o que irá reduzir a prestação mensal. Da mesma forma, estar perto da idade da reforma pode significar uma quebra do rendimento, o que pode influenciar a capacidade de pagamento da prestação ao banco.
Documentos necessários para Crédito Habitação
Para dar início ao processo de análise para subscrição de um crédito habitação, geralmente, os bancos pedem os seguintes documentos:
- Documento de Identificação dos titulares do crédito: Bilhete de Identidade, Cartão de Cidadão ou Passaporte;
- Número de Identificação Fiscal que, se não figurar no documento de identificação, o banco vai pedir um documento que o comprove;
- Declaração de IRS do ano anterior e respetiva nota de liquidação;
- Recibos de vencimento do último trimestre;
- Extratos bancários do último trimestre;
- Declaração da entidade patronal (se aplicável) que detalhe a natureza do vínculo profissional.
Quanto tempo demora a aprovação do Crédito Habitação?
Não existe um prazo pré-definido, mas estima-se em cerca de dois meses, pelas burocracias exigidas que vão desde a simulação até à efetiva atribuição. O processo de subscrição de um crédito habitação passa, normalmente, pelas seguintes fases:
- Pré-aprovação: seguindo os critérios definidos pelo banco, o crédito solicitado sofre uma primeira análise;
- Avaliação do imóvel: o banco promove uma avaliação ao imóvel cujo valor a apurar dependerá da localização, estado de conservação, área total, entre outros;
- Carta de aprovação: se a avaliação do imóvel se adequar aos critérios do banco, será emitida uma proposta final que deve ser aceite pelo cliente no prazo de sete dias;
- Escritura do imóvel: se a proposta for aceite, a escritura é o último passo de todo o processo, não esquecendo o pagamento dos impostos associados, que são o caso do Imposto de Selo e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT).
Como comparar diferentes propostas de crédito habitação?
A melhor forma de perceberes qual a proposta de crédito mais vantajosa, é comparares a Taxa de Juro Anual Nominal (TAN), a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG) e o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC). Este último indicador é o montante que, no final do empréstimo, o cliente terá pago ao banco, sendo que é sempre um valor superior ao montante emprestado per si.
Como conseguir o crédito habitação mais barato?
Se já tens um imóvel em vista e uma estimativa de quanto este irá custar, deves começar por simular um crédito habitação. Para além das taxas de juro propostas, as simulações costumam incluir as comissões iniciais de abertura do crédito – que podem variar -, pelo que conseguirás perceber qual a proposta que melhor se adequa às tuas condições.
Uma forma bem prática de recolheres várias propostas, é usares o serviço gratuito do imóvel.pt que te disponibiliza propostas de crédito habitação com taxas de juro competitivas e com as melhores condições. Pede a tua simulação fornecendo apenas os dados do imóvel.
Conclusão
Com tanta informação importante e a ter em conta, escolher a melhor opção de crédito habitação pode ser o processo mais difícil na construção da tua vida de sonho.
Aconselhamos-te a inteirares-te desta linguagem e a fazeres uma simulação de crédito habitação. A plataforma imóvel.pt disponibiliza um serviço totalmente gratuito que te permite obter as mais vantajosas propostas de crédito habitação de várias entidades, em 24 horas. Conhece este serviço aqui.
