Muitas dúvidas nos surgem quanto ao pagamento de uma caução arrendamento imobiliário, e outras tantas quanto à diferença entre caução e adiantamento de rendas. Saber em que consiste este requisito muitas vezes imposto pelos senhorios, qual a sua finalidade e obrigatoriedade, é aquilo de que te vamos falar para que conheças os teus direitos, mas também os teus deveres. Apesar de a legislação ser bastante vaga nesta temática, consequentemente causando mais dúvidas aos inquilinos, vamos, aqui neste artigo fazer uma análise daquilo que é descrito no Código Civil para erradicar todas as incertezas. Vamos a isso!
Índice de Conteúdos
O que diz a lei sobre o pagamento da caução arrendamento
Existe obrigatoriedade legal neste pagamento?
Como funciona e que garantias assegura?
Adiantamento de Rendas versus Caução
Exemplo prático
Direitos e Deveres dos Senhorios
Direitos e Deveres dos Inquilinos
Minuta devolução de caução arrendamento
O que diz a lei sobre o pagamento da caução arrendamento
É na Secção VII – Arrendamento de prédios urbanos, do Código Civil Português e respetivas subsecções, que estão as disposições relativas ao arrendamento, renda e encargos, entre outros. O nº 2 do artigo 1076º aí incluído, prevê a possibilidade de as partes que constituem um acordo escrito, poderem caucionar o cumprimento das obrigações decorrentes desse mesmo acordo. Ora, por outro lado, a caução arrendamento, que se define como uma garantia de qualquer responsabilidade, está prevista no artigo 623º do CC, como uma forma legal de cobrança que prevê o cumprimento de uma determinada garantia.
Desta forma, a lei não prevê a obrigatoriedade de pagamento de uma caução arrendamento por parte do inquilino, mas permite a exigência desta por parte do senhorio. Neste caso, tratar-se-á de uma condição/requisito do senhorio para a formalização do contrato de arrendamento, condições com as quais o futuro inquilino pode não concordar, desistindo do acordo.
Da mesma forma, a legislação não estabelece nenhum valor nem percentagem associada a este requisito, deixando à consideração dos senhorios, a definição das suas condições e respetivos valores.
Se observarmos a realidade atual do mercado de arrendamento em Portugal, percebemos que a maioria dos senhorios opta por exigir o pagamento de uma caução arrendamento ao inquilino interessado, correspondendo esta, na maioria dos casos, ao valor de uma renda mensal. No entanto, quanto mais competitivo se torna o mercado, maior é a tendência dos senhorios para aumentarem o valor das suas garantias – a caução.
Existe obrigatoriedade legal neste pagamento?
Em termos legais, não existe qualquer obrigatoriedade no pagamento de uma caução relativa a um contrato de arrendamento, isto porque, a legislação apenas refere a possibilidade de caucionar as obrigações daí decorrentes, caso as duas partes assim o entendam. Ou seja, deverá haver concordância entre as partes quanto ao pagamento da caução, para que se efetive o contrato de arrendamento, deixando pouca margem de manobra para quem pretende arrendar casa.
Como funciona e que garantias assegura?
Tal como já vimos, a caução é uma forma de garantia que visa assegurar o cumprimento das exigências contratuais, devendo ser devolvida ao inquilino mediante o cumprimento dessas exigências. Vale referir que todas as exigências e o valor da caução arrendamento devem ser explanadas em contrato de arrendamento.
A caução representa uma forma de assegurar a responsabilidade do inquilino, protegendo o bem imóvel de situações de incumprimento que se podem traduzir em:
a) Atrasos no pagamento da renda;
b) Recusa de abandonar o imóvel em caso de denúncia de contrato;
c) Obras não autorizadas;
d) Danos devidos a uma utilização imprudente;
e) Entre outros.
Por norma, os prejuízos associados a atrasos no pagamento das prestações, dificilmente são cobertos pelo valor da caução, uma vez que podem prolongar-se por vários meses, sendo ainda, acrescidos de uma indemnização de 20% sobre o valor da renda, nos termos no n.º 1 do artigo 1041º do CC. Desta forma, existem ainda outras formas de garantia que podem ser exigidas ao inquilino, como por exemplo, o recurso a um fiador, um seguro de renda ou garantias bancárias.
Caso não se verifique nenhum incumprimento por parte do inquilino que se traduza em prejuízo para o senhorio, este é obrigado a devolver a totalidade da caução paga pelo inquilino, no final do período de arrendamento definido em contrato, devendo também emitir um recibo de quitação associado à restituição da caução.
Por outro lado, caso se verifiquem prejuízos causados, a situação é outra. A verdade é que não basta que o senhorio se diga prejudicado para que a caução não seja devolvida ao inquilino. A habitação deve ser avaliada e expressamente indicados os danos que precisam de reparação. Se isto ocorrer e caso as reparações fiquem a cargo do senhorio, este deve apresentar os comprovativos das despesas que teve que suportar, fazendo-se posteriormente a análise aos gastos que ditará a ocorrência de uma das seguintes situações:
a) O valor da caução cobre a totalidade das despesas, e por essa razão, não há valor a devolver;
b) O valor da caução cobre parte das despesas, sendo permitido ao senhorio a cobrança do valor que falte para terminar as reparações;
c) O valor da caução excede o valor necessário para as reparações, sendo que o senhorio se vê obrigado a devolver o remanescente da caução, ao inquilino.
O nosso conselho sustenta a premissa de que os inquilinos devem fazer uma vistoria à habitação antes de procederem à entrega da mesma, para que sejam evitados este tipo de situação ou problema.
No caso de a habitação não apresentar nenhum dano ou estes tenham sido previamente reparados pelo inquilino, este tem total direito à restituição da caução que pagou acompanhada de um recibo de quitação.
Existe uma exceção à regra que pode ser óbvia para muitos de nós. Trata-se da possibilidade de deteriorações lícitas, previsto no artigo 1073.º do Código Civil. Este artigo revela a legalidade de o inquilino realizar pequenas deteriorações na casa quando estas se demonstrem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade. Um exemplo perfeito de uma deterioração lícita á a necessidade de furar paredes para pendurar decoração ou fixar mobiliário.
Apesar disso, o mesmo artigo também prevê que essas deteriorações lícitas devam ser reparadas pelo inquilino antes da devolução da casa ao senhorio. Caso não sejam realizadas as reparações, o senhorio pode usar a causar para proceder às mesmas, recusando, desta forma, a restituição da caução ao inquilino.
Adiantamento de Rendas versus Caução
Embora a frequente confusão entre estes dois termos, na verdade, eles são muitos distintos.
Ambos estão previstos no Código Civil, no entanto, o adiantamento de rendas é pago a título de arrendamento, ao contrário da caução que é paga a título de garantia.
O adiantamento de rendas funciona como uma segurança adicional no início do contrato, caso o inquilino se atrase ou não cumpra o pagamento de alguma renda, durante a vigência do contrato de arrendamento. No entanto, o senhorio não pode solicitar o adiantamento de mais do que três rendas, para além da renda de início de contrato, ou seja, a renda do primeiro mês, acrescida de um máximo de três rendas. Outra grande diferença passa pela inexistência da possibilidade de as rendas adiantadas serem devolvidas, ao contrário da caução que é devolvida em caso de completo cumprimento das obrigações por parte do inquilino.
Importa esclarecer que ao pagar rendas adiantadas, o inquilino tem direito, no final do contrato, a permanecer na habitação sem pagar renda, pelo período correspondente ao valor adiantado. Vejamos a seguir um exemplo prático.
Exemplo Prático
Suponhamos que no dia 1 de janeiro iniciaste um contrato de arrendamento, enquanto inquilino, com duração de um ano. O senhorio exigiu o pagamento da renda correspondente ao primeiro mês – janeiro, mais duas rendas de adiantamento e ainda, a caução.
Ou seja, aquilo que vais pagar logo no início do contrato são três rendas e a caução. No final do contrato, nos últimos dois meses não terás que pagar a renda, visto que estas foram pagas em adiantamento, mas, apenas se não houver qualquer incumprimento da tua parte.
Direitos e Deveres dos Senhorios
Os reais direitos e deveres dos senhorios e respetivos inquilinos são, na maioria, estipulados pelo contrato de arrendamento, sendo, por essa razão, fundamental a redação deste contrato, o mais detalhado possível.
Cabe ao senhorio:
- Emitir os recibos mensais das rendas, mas também das rendas adiantadas e da caução;
- Realizar obras de conservação e suportar custos de condomínio;
- Realojar o inquilino face a obras realizadas durante o período do arrendamento;
- Comunicar por carta registada e com aviso de receção quaisquer aumentos do valor da renda.
O senhorio tem direito a:
- Exigir o pagamento de uma caução;
- Receber o pagamento da renda atempadamente;
- Receber o imóvel em igual estado de conservação em que o entregou;
- Exigir ao inquilino que proceda às reparações dos danos que causou;
- Retenção da caução em caso de danos na habitação, e se, não reparados pelo inquilino.
Direitos e Deveres dos Inquilinos
Ao inquilino cabe o dever de:
- Pagar a renda atempadamente;
- Não utilizar o imóvel para outros fins que não os estipulados em contrato;
- Facilitar qualquer visita que o senhorio decida fazer à habitação;
- Alertar o senhorio caso o imóvel possa estar, de alguma forma, em perigo;
- Entregar o imóvel ao senhorio assim que o contrato termine.
O inquilino tem direito a:
- Ser realojado, nas mesmas condições, caso sejam realizadas obras na habitação;
- Efetuar reparações urgentes que possam surgir;
- Direito de preferência no caso de o senhorio querer vender a habitação;
- Denuncia de contrato, desde que respeite o prazo legal de 60 a 120 dias, dependendo do tipo de contrato.
Minuta devolução de caução arrendamento
No final do contrato de arrendamento e confirmado o cumprimento de todas as obrigações por parte do inquilino, este terá direito à restituição da caução, conforme já vimos. No entanto, o inquilino deverá manifestar essa intenção ao senhorio através de uma carta registada com aviso de receção que deverá conter a minuta devolução de caução arrendamento, preenchida com os dados que respeitam ao teu caso.
Usualmente o senhorio devolve a caução aquando a entrega das chaves por parte do inquilino. Caso não o faça, o senhorio manifesta incumprimento contratual, o que implica o direito do inquilino em exigir a restituição da caução acrescida de juros à taxa de 4%.
Podes fazer o download da minuta devolução de caução arrendamento aqui.
Conclusão
Para concluir, recorda-te de que o pagamento de caução não é obrigatório por lei, no entanto, caso seja uma exigência do senhorio, terás que a pagar se, efetivamente, quiseres arrendar a habitação em questão. Não confundas a caução com o adiantamento de rendas, visto que, o adiantamento te livrará do pagamento das últimas rendas do contrato (se tiveres cumprido com todos os pagamentos), enquanto que a caução te poderá ser restituída dependendo do cumprimento das obrigações acordadas e registadas em contrato de arrendamento. Deves valorizar a realização detalhada deste contrato que te poderá servir de suporte em caso de desentendimento.
