Sejas senhorio ou arrendatário, fica a conhecer todos os detalhes do NRAU – o Novo Regime do Arrendamento Urbano e as respetivas atualizações. Este documento vem democratizar o mercado, atribuindo mais flexibilidade aos proprietários, mas também mais direitos para os inquilinos.
Índice de Conteúdos
O que é o NRAU?
A quem se destina?
Quais as principais alterações ao NRAU?
Legislação aplicável
NRAU atualizado para download
O Regime do Arrendamento Urbano nasce em 2006, no entanto, em 2012 foi criado o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) com o intuito de colmatar algumas falhas detetadas na legislação do mercado de arrendamento.
Depois disto sucederam-se alterações substanciais à lei, nomeadamente, em 2019 e que passamos a expor adiante neste artigo. No final, poderás fazer download do NRAU atualizado.
O que é o NRAU?
O NRAU – Novo Regime do Arrendamento Urbano é a legislação aplicável ao mercado do arrendamento imobiliário, que procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, pela Lei n.º 31/2012, em vigor desde dezembro de 2012. A sua consolidação veio colmatar diversas falhas reveladas pela reforma do arrendamento urbano de 2006, tais como a insuficiente resposta a problemas com contratos de arrendamento anteriores a 1990, a realização de obras de reabilitação em imóveis arrendados, e até com os procedimentos de despejo. O NRAU contempla agora uma série de medidas cujo propósito visa a dinamização do mercado do arrendamento urbano.
A quem se destina?
O NRAU afeta senhorios e arrendatários, atribuindo mais flexibilidade aos proprietários relativamente aos termos previamente acordados com os inquilinos. No entanto, também sofre as necessárias adaptações para a proteção dos inquilinos com rendimentos baixos, permitindo que estes contestem a atualização das suas rendas caso consigam provar que os seus rendimentos são insuficientes.
Este novo regime, afeta de igual forma, os contratos habitacionais celebrados antes de 1990, ou seja, antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano, e de contratos não habitacionais celebrados antes de 1995.
Quais as principais alterações ao NRAU?
As últimas alterações a este regime do arrendamento urbano ocorreram em 2019, as quais se podem resumir nos seguintes pontos:
- Duração dos contratos de arrendamento
- Atualização das rendas
- Realização de obras em prédios arrendados
- Procedimento especial de despejo
- Incentivos fiscais do NRAU
- Rescisão legítima de contrato
- Arrendamento de casa com Crédito Habitação
- Arrendamento acessível
- Direitos dos arrendatários
- Assédio no Arrendamento
1. Duração dos contratos de arrendamento
De acordo com os artigos 1094.º e seguintes do NRAU (legislação consolidada), o contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada. No silêncio das partes, o contrato considera-se de duração indeterminada.
Nos contratos a prazo certo, este não pode ser inferior a um ano, podendo convencionar-se que após a primeira renovação o arrendamento passa a ter duração indeterminada. No que diz respeito à renovação automática, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos, exceto se celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório.
O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes.
Conforme o disposto no artigo 1110.º do NRAU (legislação consolidada) as regras relativas à duração e renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes.
Contudo, se for estipulado um prazo, o contrato renova-se automaticamente por um período de cinco anos. Na falta de estipulação, considera-se celebrado com prazo certo pelo período de 10 anos, renovando-se automaticamente por períodos sucessivos de igual duração.
Nos cinco primeiros anos, independentemente do prazo, o senhorio não pode opor-se à renovação do contrato.
2. Atualização das rendas
De acordo com o artigo 1077º do NRAU (legislação consolidada), as partes envolvidas devem estipular por escrito a possibilidade de atualização da renda e o respetivo regime. Na falta de estipulação, a renda pode ser atualizada anualmente de acordo com os coeficientes de atualização vigentes. Estes podem ser consultados no Portal da Habitação. O senhorio deve comunicar por escrito, com uma antecedência mínima de 30 dias consecutivos, o coeficiente de atualização e a renda daí resultante.
No que diz respeito aos contratos antigos (anteriores a 1990 e 1995), a atualização do valor da renda acontece noutros moldes. Nestes casos deve ser implementado um regime especial de atualização da renda, salvaguardando-se, no entanto, as situações de carência económica. Neste último caso cabe à Segurança Social dar a devida resposta e acompanhamento. Também os casos em que o arrendatário tenha 65 ou mais anos ou um grau de incapacidade igual ou superior a 60% estão protegidos pelo NRAU. Estes só transitam de regime ou cessam o contrato, mediante acordo entre as partes.
O regime especial de atualização da renda, descrito no artigo 38.º do NRAU (legislação consolidada) indica que a referida atualização é feita de forma faseada ao longo de cinco anos em situações normais. Pode ser feita ao longo de dois anos se o agregado familiar dispuser de um rendimento anual superior a 15 vezes a retribuição mínima anual, ou, ao longo de 10 anos quando o arrendatário invoque uma situação de carência económica.
3. Realização de obras em prédios arrendados
Nos contratos celebrados para fins habitacionais, estabelece o artigo 1074º que é da competência do senhorio a realização de obras de conservação, havendo a possibilidade de estas serem realizadas pelo arrendatário quando autorizado pelo senhorio. Nesta última situação, o arrendatário tem direito a compensação pelas obras realizadas, no final do contrato.
Nos contratos celebrados para fins não habitacionais, o artigo 1111º estabelece que as regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação, ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes. Se nada for convencionado, cabe ao senhorio a execução destas obras, considerando-se o arrendatário autorizado a realizá-las.
4. Procedimento especial de despejo
O NRAU prevê agora um procedimento especial e extrajudicial de despejo, que visa tornar mais simples e menos morosa a desocupação do imóvel arrendado em caso de incumprimento por parte do arrendatário. Para a resolução das tramitações legais em casos de despejo foi criado Balcão Nacional de Arrendamento.
Este procedimento de despejo não se aplica a arrendatários idosos ou a pessoas com deficiência, com contratos de arrendamento assinados entre 1990 e 1999, exceto em situações em que a habitação tenha que sofrer obras profundas.
5. Incentivos fiscais do NRAU
Com o intuito de promover a estabilidade do mercado e incentivar o arrendamento, o Governo definiu a atribuição de incentivos fiscais aos senhorios que optem por celebrar contratos com maior duração. A aplicação deste incentivo observa-se na redução de taxas de imposto, que podem passar dos atuais 28% para o máximo de 10%.
Contratos com duração entre 2 a 5 anos: a taxa de imposto baixa para 26%.
Contratos com duração entre 5 e 10 anos: a taxa de imposto passa para 23%.
Contratos com duração entre 10 e 20 anos: a taxa de imposto passa para 18%.
Fonte: comparaja.pt
6. Rescisão legítima de contrato
O NRAU prevê agora a possibilidade de rescisão legítima do contrato caso o senhorio necessite de habitar a casa ou esta tenha que ser demolida. Também prevê a hipótese de suspensão do contrato de arrendamento, no caso de a habitação precisar de obras profundas. Nesta situação o arrendatário tem o direito a ser realojado em habitação equivalente.
Em caso de rescisão, o senhorio fica isento de pagar IRS pela indemnização paga ao arrendatário.
Existe uma exceção para inquilinos que vivam no imóvel em causa há mais de 15 anos. Nestes casos o contrato só pode ser rescindido em caso de demolição da habitação ou para a realização de obras profundas que obriguem à saída dos inquilinos.
7. Arrendamento de casa com Crédito Habitação
O NRAU permite que os imóveis adquiridos com recurso a crédito habitação e, cuja amortização ainda esteja a decorrer, possam ser arrendados sem que o contrato de crédito sofra penalizações no spread.
8. Arrendamento acessível
O NRAU criou o programa de arrendamento acessível que permite aos senhorios beneficiar da isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais, se estes estabelecerem rendas mais acessíveis. Para que possam ingressar neste programa, os senhorios devem praticar valores de renda inferiores a 20% dos preços de mercado e de forma a que não representem taxas de esforço superiores a 35% para os arrendatários. Pode ser aplicado a contratos de arrendamento com uma duração mínima de três anos, ou 9 meses nos contratos com estudantes.
Outro benefício para proprietários é o IVA a 6% em construções para arrendamento, cujas rendas devem ter valores acessíveis por 25 anos.
9. Direitos dos arrendatários
O NRAU veio implementar o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) cujo objetivo pretende defender os direitos dos arrendatários em situações como o reembolso das despesas suportadas com obras de reabilitação.
Para além disto, o Novo Regime do Arrendamento Urbano apresenta uma nova medida para proteger idosos e pessoas com deficiência. Esta medida estabelece que os inquilinos não podem ser despejados da habitação desde que nela vivam há mais de 20 anos, salvo se o imóvel precisar de obras profundas.
10. Assédio no Arrendamento
A Lei n.º 12/2019 introduziu a proibição de assédio no arrendamento que, com o objetivo de provocar a desocupação do imóvel, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo. Sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou contraordenacional decorrente destes atos, o arrendatário pode intimar o senhorio a tomar providências no sentido de terminar com os atos de assédio.
Legislação aplicável
A Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, aprova o NRAU, posteriormente alterado pelas leis:
Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro – Proíbe e pune o assédio no arrendamento;
Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro – Corrige situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, reforça a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e protege arrendatários em situação de especial fragilidade;
Lei n.º 2/2020, de 31 de março – Orçamento de Estado para 2020;
Lei n.º 12/2022, de 27 de junho – Orçamento de Estado para 2022.
A Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano.
NRAU atualizado para download
Disponibilizamos-te para download a versão consolidada do NRAU. Este documento contempla todas as alterações introduzidas, facilitando a sua consulta.
Este artigo foi redigido com base na versão datada de 27 de junho de 2022 do Novo Regime do Arrendamento Urbano – Lei n.º 6/2006.
My landlord is raising my rent by 20% and he says he can do that because he has given me sufficient notice that he will not renew the contract.
Is this now illegal?
Hello Ivana,
No, he can’t do that. Supposing that the renting contract does not establish another form of rent increase, the landlord must follow the assumption established in the law, which says that every year, the landlord can increase the rent only by the government-defined percentage – 2% in 2023.
Regards,
imóvel.pt team
Thank you so much for your reply.
What agency enforces these laws? Where can I report my landlord?
Thank you,
Ivana Goyette
Boa noite tenho contrato de 2012 a pagar 255$ e o senhorio quer aumentar para 350$ só me avisou através de mail só que estava á espera de carta registada e em vez disso mandou uma carta a avisar que tenho que sair, tenho 69 anos e tenho uma reforma de 460,00 e vivo só ele pode fazer isso?
Obrigada
Olá Arlete,
O senhorio não pode comunicar a atualização da renda através de email; a lei refere carta registada com aviso de receção. Quanto ao valor, confirma o que diz o contrato de arrendamento quanto à forma de atualização. Se nada disser considera-se que está sujeito ao regime de renda condicionada, e por isso, atualiza-se anualmente conforme o coeficiente de atualização de rendas definido pelo Governo. Para este ano, o coeficiente é de 2%, ou seja, o senhorio só pode atualizar a tua renda em 2%. Também é possível que o contrato esteja sob o regime de renda livre, mas se assim for, esse facto tem que estar descrito no contrato. Neste caso, e não havendo percentagem definida para a atualização, tem que haver acordo entre ambos; o senhorio não pode expulsar o inquilino.
Cumprimentos,
A equipa imóvel.pt
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Thank you Marcilio!