Isenção de mais valias sobre a venda de um imóvel

isenção de mais valias

A tributação de mais valias sobre imóveis é o imposto que deve ser pago aquando da venda de uma habitação. A existência de mais valias acontece quando o valor da venda é superior ao valor da compra do mesmo imóvel. Também pode acontecer o oposto, ou seja, esta mesma diferença ser negativa, e nesse caso, o termo a aplicar-se será menos valia. Em termos de tributação em sede de IRS a situação será diferente, mas já explicaremos tudo. Por agora vamos perceber como funciona a isenção de mais valias sobre a venda de um imóvel.

Índice de Conteúdos

Isenção de mais valias

  1. Reinvestir as mais valias numa Habitação Própria Permanente
  2. Ter comprado o imóvel antes de 1989
  3. Isenção de mais valias para maiores de 65 anos

Minimização da tributação de mais valias

Um imóvel herdado tem isenção de mais valias?

Como declarar uma venda e respetivas mais ou menos valias?

Outras obrigações fiscais decorrentes da compra ou venda de um imóvel

Como não pagar mais valias: conclusões

 

Isenção de mais valias

Segundo o regime de tributação, o valor das mais valias sujeito a imposto em sede de IRS, corresponde a 50% do valor apurado, resultante da diferença entre o valor da compra e o valor da venda do imóvel. No entanto, existem algumas situações que podem conduzir-te à isenção de mais valias, ou seja, isenção de tributação de mais valias.

Há apenas um detalhe que não deve ser esquecido. As isenções e mecanismos para minimizar a tributação de mais valias, só se aplicam, se os imóveis se tratarem de Habitação Própria Permanente.

De acordo com o estabelecido pelo Estado Português, só existe isenção de pagamento de mais valias aquando da venda de casa, se houver lugar ao reinvestimento numa nova habitação para o mesmo fim. Nos anos anteriores bastava que o proprietário conseguisse liquidar o empréstimo à habitação, para ficar isento. Agora, isso não é suficiente. A isenção de tributação de mais valias só é concedida se uma destas opções ocorrer:

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1. Reinvestir o valor das mais-valias, numa Habitação Própria Permanente

A atribuição de isenção de mais valias pode ser considerada se reinvestires totalmente o valor das mais valias apuradas com a venda da casa (se esta tiver sido usada como Habitação Própria Permanente), numa outra habitação para o mesmo fim.

O reinvestimento pode acontecer na compra, construção ou reabilitação de um imóvel destinado a Habitação Própria Permanente, entre os 24 meses anteriores à venda e num prazo máximo de 36 meses após a venda da habitação. Quer isto dizer que, por exemplo, se decidires vender a tua casa primeiro e só depois comprar outra, tens 36 meses para o fazer; se pelo contrário, começares por comprar a segunda casa e só depois venderes a primeira, nesse caso, a compra tem que acontecer nos 24 meses que antecedem a venda da primeira casa. Se ficaste confuso, pensa assim, tens 24 meses para vender a casa atual depois de teres comprado a casa substituta, e/ou, tens um prazo de 36 meses para comprar a casa nova, depois de teres vendido a atual.

Depois da compra do novo imóvel, tens ainda um outro prazo a cumprir, tens 48 meses para apresentar o comprovativo que indique que a casa que compraste é para Habitação Própria Permanente. Isto porque, se o reinvestimento acontecer numa casa para férias ou aluguer, não há direito a isenção de mais valias.

Damos-te ainda alguns detalhes dos quais deves ter conhecimento:

  1. Se reinvestires num imóvel que precise de obras, para efeitos de isenção mais valias, só é aceitável o reinvestimento em uma das duas coisas – a aquisição do imóvel ou a realização das obras, querendo isto dizer que o valor das mais valias tem que ser investido na totalidade, na aquisição ou nas obras, não podendo ser repartido pelas duas coisas;
  2. No caso de reinvestires o valor apurado, num terreno para construção, este já considera o valor de aquisição do terreno e a construção da casa, ou seja, o valor apurado em mais valias deve ser investido na totalidade nestas duas coisas – compra do terreno e construção da casa.

 

2. Ter comprado o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989

Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes de 1989, as mais valias não estão sujeitas a tributação em sede de IRS, contudo, os dados devem ser igualmente reportados na Declaração de IRS do ano em que a venda ocorra. Esta é uma exceção, devido ao facto de a legislação aplicável à altura, não prever o pagamento deste imposto. Para curiosidade, o Código de IRS entrou em vigor, precisamente, em 1989.

Apesar disso, a venda do imóvel deve, de qualquer forma, ser declarada em sede de IRS através do anexo G1 da Declaração.

 

3. Isenção de mais valias para maiores de 65 anos

No caso de proprietários em situação de reforma ou com mais de 65 anos de idade, existe a possibilidade de o valor das mais valias não ser tributado, se este for reinvestido na aquisição de um contrato de seguro (p.e. um Plano Poupança Reforma), numa adesão individual a um fundo de pensões, ou em contribuições para o regime público de capitalização (p.e. Certificados de Reforma).

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Minimização da tributação de mais valias

Se não reunires as condições para a isenção de mais valias, existem alguns mecanismos a que podes recorrer para minimizar o pagamento tributário destas. Assim sendo, na declaração de IRS do ano em que a venda ocorra, deves abater ao valor apurado de mais valias, as faturas de até 12 anos, das despesas seguintes:

  • Realização de obras de melhoria ou manutenção da casa, como é o caso das pinturas periódicas; pequenos arranjos, etc.;
  • Aquisição de eletrodomésticos fixos, como exaustores, sistemas de aquecimento de ar ou água;
  • Despesas decorrentes da aquisição do imóvel, encargos notariais, registo predial, certificação energética, entre outros;
  • Indemnização paga pela renúncia onerosa a posições contratuais.

Se quiseres saber como se faz o cálculo das mais valias, consulta este artigo onde explicamos a fórmula. Depois de apurada a mais valia, deves então abater a este, as faturas que acima indicamos.

 

Um imóvel herdado tem isenção de mais valias?

Numa situação de herança de um imóvel não se aplica a isenção de mais valias, exceto no caso em que a herança ocorra por falecimento de um familiar ascendente, em ano anterior a 1989 (que, como já referimos, a lei não previa a tributação de mais valias). Para este efeito, a data que deve ser considerada como data de “aquisição” é a data do óbito, e não, a data em que a partilha de bens é efetuada.

No momento em que os herdeiros decidirem vender o imóvel, o valor a considerar para o cálculo das mais valias, é ditado pela Autoridade Tributária, que terá atribuído um valor ao imóvel aquando da herança deste.

 

Como declarar uma venda e respetivas mais ou menos valias?

Sempre que um imóvel de uma pessoa singular é vendido, existe a obrigatoriedade de esta ser declarada no modelo 3 da Declaração de Rendimentos, no ano seguinte à sua venda, quer haja ganho (mais valia) ou perda (menos valia). Para o efeito considera os anexos G para as vendas sujeitas a imposto (mesmo se a isenção se aplicar) e o anexo G1 para as vendas não sujeitas a tributação.

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Fonte: dre.pt
Fonte: dre.pt

Para saber mais detalhes sobre esta questão, p.f. consulta a Ordem dos Contabilistas Certificados.

 

Outras obrigações fiscais decorrentes da compra e/ou venda de um imóvel

Para o vendedor:

  1. Imposto sobre as mais valias;
  2. Comissão da agência imobiliária (se aplicável);
  3. Cancelamento da hipoteca;
  4. Despesas com documentação.

Para o comprador:

  1. Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);
  2. Imposto de Selo (IS);
  3. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
  4. Escritura;
  5. Registo Provisório de Compra.

 

Como não pagar mais valias: conclusões

Temos noção de que assuntos fiscais são complexos e podem não ser de fácil compreensão para todos. Tentamos explicar, da melhor forma que conseguimos as ferramentas que tens ao teu dispor para a isenção ou minimização da tributação de mais valias: Reinvestir a totalidade das mais valias; ter mais de 65 anos ou estar reformado e investir as mais valias em produtos financeiros; ou ter comprado o imóvel antes de 1989. Se não reunires condições para a isenção de mais valias podes ainda apresentar despesas que tiveste com a habitação e reduzir o imposto a pagar.

Também te informarmos do pagamento de imposto em caso de herança, de outras obrigações fiscais subjacentes e de como fazer a declaração de mais ou menos valias.

Assim, esperamos ter respondido à maioria das tuas dúvidas. Se te surgirem outras, deves contactar a Ordem dos Contabilistas Certificados ou a Autoridade Tributária. Ainda assim, fica à vontade para entrar em contacto connosco através da seção dos comentários.

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