Hipoteca: O que é e que tipos existem em Portugal

O Crédito Hipotecário é comumente designado de Crédito Habitação porque pressupõe a entrega de uma garantia – normalmente de um bem imóvel. A esta garantia dá-se o nome de Hipoteca.

Índice de Conteúdos

O que é e que tipos de Hipoteca existem em Portugal 
Modalidades de Crédito Hipotecário
Como fazer uma hipoteca?
Documentos necessários para subscrição de Crédito Hipotecário
Como usar a Hipoteca para obter novo financiamento?
Comprar casas hipotecadas
Como fazer distrate de hipoteca?

O que é uma Hipoteca?

A hipoteca constitui-se como uma garantia sobre determinado bem, normalmente imóvel, que confere ao credor o direito de ser pago pela concessão de um empréstimo bancário. Trata-se de um mecanismo que permite ao credor a recuperação dos valores emprestados em caso de incumprimento. A hipoteca é registada pela Conservatória do Registo Predial, constituindo-se como uma obrigação para o devedor.

Nos termos do artigo 703.º do Código Civil, estão previstas três modalidades de hipotecas: a hipoteca legal, a hipoteca judicial e a hipoteca voluntária.

A hipoteca legal, como o próprio nome indica, resulta da lei e aplica-se a favor do Estado e suas entidades públicas, sempre que o devedor não tenha forma de saldar as dívidas perante estas entidades. Aplica-se, por exemplo, numa situação de dívida à Segurança Social. 

A hipoteca judicial fundamenta-se numa sentença do tribunal que condena o devedor no cumprimento de uma obrigação, criando, simultaneamente, como garantia a favor do credor, uma hipoteca, determinando a obrigação de pagamento da dívida daí decorrente. A hipoteca judicial é típica em situações de insolvência.

A hipoteca voluntária é a que nasce de um contrato ou declaração unilateral, como é o caso de um contrato de crédito com uma entidade bancária – aquilo a que se chama de Crédito Hipotecário, onde o devedor dá como garantia um determinado bem, ao subscrever um empréstimo bancário. O bem dado como garantia pode pertencer ao devedor ou a uma terceira pessoa, desde que esta concorde em hipoteca-lo.

Existem algumas modalidades de financiamento que permitem incluir voluntariamente a hipoteca de um bem. São estas:

• Crédito Habitação: financiamento da compra de um imóvel com uma hipoteca sobre o mesmo bem;
• Crédito para Comprar Terreno e Construir: à semelhança do crédito habitação, este tipo de contrato de empréstimo representa um risco maior para o banco, pelo que a garantia de um bem imóvel é obrigatória;
• Crédito Automóvel: trata-se de uma modalidade de crédito direcionada à compra de um automóvel, cujo contrato inclui uma cláusula que define a reserva de propriedade do automóvel em caso de incumprimento;
• Crédito Consolidado: permite juntar diversos créditos que se tenha em simultâneo, agregando-os todos num só, possibilitando a redução de custos do crédito.

Como fazer?

Na prática, quando te diriges a uma entidade bancária, aquilo que vais solicitar é um crédito, que, na maioria das modalidades, irá exigir a apresentação de uma garantia – Crédito com garantia hipotecária.

Tomando o Crédito Habitação como exemplo, hipotecar casa em Portugal é até um processo simples; o mais difícil poderá ser a aprovação do crédito, uma vez que precisarás cumprir com alguns requisitos. Ou ainda, a escolha do banco certo, aquele que apresenta as condições mais vantajosas para o teu caso.

Para subscreveres um crédito hipotecário, começa por fazer algumas simulações que te permitirão comparar propostas e analisar vantagens entre si. O imóvel.pt disponibiliza este serviço gratuitamente. Só terás que nos indicar aquilo que procuras e nós entregamos-te as melhores propostas.

Crédito Hipotecário: Documentos necessários

Dependendo da modalidade de financiamento, os documentos necessários para a subscrição de um contrato de crédito podem ser diferentes. No caso de um crédito habitação, os documentos que deves apresentar são, geralmente, estes:

• Documento de Identificação;
• Última Declaração de IRS e respetiva Nota de Liquidação;
• Três últimos recibos de vencimento;
• Declaração de vínculo contratual ou Contrato de Trabalho;
• Três últimos extratos bancários;
• Comprovativo de Morada;
• Caderneta Predial do imóvel;
• Certidão Permanente do imóvel;
• Licença de Habitação;
• Ficha Técnica da habitação;
• Certificado Energético;
• Avaliação do imóvel (realizada pelo banco);
• Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;
• Seguro de Vida e Seguro de Incêndios ou Multirriscos;
• Comprovativo de pagamento do imposto de selo e IMT (aquando da Escritura).

Depois de iniciado o pedido de crédito hipotecário, a instituição vai fazer uma avaliação ao imóvel e analisar a tua capacidade financeira, para perceber se tens condições para cumprir com o pagamento das prestações. Se a avaliação for positiva, a entidade bancária avança com o contrato. 

Nestes casos, apesar de a hipoteca ser um requisito obrigatório, representa também uma forma de beneficiares de melhores condições, já que o banco fica com uma garantia. A contrapartida reside no risco de perderes o imóvel, no caso de não conseguires cumprir com as prestações do empréstimo.

Como usar a Hipoteca para obter novo financiamento?

Imagina que, anos depois de teres comprado o imóvel, este está a precisar de obras. Numa situação destas existe a possibilidade de fazeres um reforço da hipoteca existente, para obteres o valor que precisas para as obras. Trata-se de um novo empréstimo com garantia de um imóvel que já está hipotecado. 

Esta operação pressupõe a atualização das condições, uma vez que vais obter mais dinheiro. Qualquer cliente que já tenha uma hipoteca pode pedir o seu reforço, no entanto, o banco vai avaliar esse pedido e verificar se cumpres com os seguintes requisitos:

• Não ter qualquer incumprimento com o crédito habitação que está a decorrer;
• Ter um nível de endividamento aceitável;
• Apresentar uma situação laboral estável;
• Reforço de garantias ou apresentação de fiadores (não é obrigatório, mas pode ser pedido).

Comprar Casas Hipotecadas

A maioria dos bancos dispõe de uma lista de casas hipotecadas que disponibiliza para compra com condições mais vantajosas. Tratam-se de casas cuja hipoteca foi executada pelo banco na sequência de um incumprimento por parte do cliente. Estas casas são colocadas à venda pelo banco, para que este consiga recuperar o dinheiro que emprestou. 

Normalmente, são vendidas pelo valor que resta recuperar, o que significa um valor inferior ao de mercado. 

Para comprares um imóvel com um preço reduzido, contacta o banco e consulta a lista das suas casas hipotecadas; lista esta que costuma estar disponível no website do banco. 

Como fazer distrate de hipoteca?

Para terminar a temática das hipotecas, importa também perceber como fazer o distrate de hipoteca – uma formalidade necessária no momento em que se termina o pagamento de um contrato de crédito sobre o qual havia uma hipoteca. 

Quando é realizado o contrato hipotecário, a respetiva hipoteca é registada no Registo Predial. Ora, quando o contrato termina, deve fazer-se o registo do término desta obrigação, Para tal, o banco deve emitir o documento de distrate de hipoteca, que deve ser igualmente entregue no Registo Predial. Na consequência desta formalidade, procede-se à atualização da Caderneta Predial, para que esta reflita que o imóvel se encontra livre de ónus.

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