Licença de Construção: O que precisas saber antes de construir casa

Antes de avançares com a construção de uma nova casa, deves começar por conhecer todos os trâmites legais que lhe estão associados. A Licença de Construção é uma das primeiras coisas a tratar, e, provavelmente, a mais importante, tendo em conta que a ausência desta autorização pode embargar a obra e promover a cobrança de coimas. Vamos explicar-te tudo o que precisas saber sobre a Licença de Construção.

Índice de Conteúdos

Licenciamento Municipal
Licença de Construção: o que é
Âmbito de Aplicação
Instrução de um Pedido de Licenciamento
Licença de Construção: Preço

 

Licenciamento Municipal

O licenciamento de obras particulares para construção ou reconstrução é um procedimento regulamentado no âmbito do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação (RJUE) pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro. Este documento atribui aos municípios, a aprovação de regulamentos municipais de urbanização e/ou de edificação, bem como de regulamentos relativos à liquidação de taxas e prestação de caução devidas pela realização de operações urbanísticas. Tais regulamentos devem prever:

1. Quais as obras de escassa relevância urbanística;
2. Aspetos relativos à segurança, funcionalidade, economia, harmonia e equilíbrio socioambiental, estética, qualidade, conservação e utilização dos edifícios, suas frações e demais construções e instalações;
3. Aspetos relativos ao projeto, execução, receção e conservação de obras;
4. Normas para controlo de qualidade, execução e critérios morfológicos e estéticos a que os projetos devem estar sujeitos;
5. Critérios e trâmites do reconhecimento de que as edificações construídas se conformam com as regras em vigor;
6. Montantes das taxas a cobrar;
7. Condições a observar na execução de operações urbanísticas.

Desta forma, compete à Câmara Municipal da região onde se pretende construir, a atribuição da licença de construção para a realização de obras particulares.

Considera-se pertinente referir que existem casos em que não há a obrigatoriedade de fazer-se o pedido de licença de construção, ao invés, o interessado deve fazer a Comunicação prévia. Este procedimento consiste numa declaração que permite proceder imediatamente à realização de determinadas operações urbanísticas após o pagamento das taxas devidas, dispensando a prática de quaisquer atos permissivos.

Estão sujeitas a comunicação prévia as seguintes operações urbanísticas:

1. As obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;
2. As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por operação de loteamento;
3. As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor;
4. As obras de construção, de alteração ou de ampliação em zona urbana consolidada, das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas;
5. A edificação de piscinas associadas a edificação principal;
6. As operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável;
7. As obras resultantes de uma intimação da Câmara Municipal.

A comunicação prévia deve ser dirigida ao presidente da Câmara Municipal através do preenchimento de formulário próprio, onde se indica o prazo de execução da obra. Em algumas Câmaras já é possível efetuar a comunicação prévia online. Informa-te junta do teu município. Os serviços municipais emitem, posteriormente, uma certidão na qual consta a identificação da operação urbanística, bem como a data da sua apresentação.

Nota que, em operações como, pintar as paredes ou colocar painéis solares, não são exigidas quaisquer formalidades, no entanto, se estas situações implicarem a ocupação da via pública com andaimes ou um contentor para recolher o lixo produzido, pode ser necessário uma licença de ocupação de via pública.

 

Licença de Construção: o que é

Um pedido de licenciamento diz respeito ao procedimento camarário para legalização de obras de construção ou remodelação de um imóvel. A Licença de Construção é um documento que te dá a confirmação legal de que podes avançar com as obras que planeaste.

 

Âmbito de Aplicação

De acordo com o RJUE, estão sujeitas a licença administrativa:

1. As operações de loteamento;
2. As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área não abrangida por operação de loteamento;
3. As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área não abrangida por operação de loteamento ou por plano de pormenor;
4. As obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de:
   1. imóveis classificados ou em vias de classificação;
   2. imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação;
5. As obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração exterior ou demolição de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação;
6. Obras de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;
7. As obras de demolição das edificações que não se encontrem previstas em licença de obras de reconstrução;
8. As obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública;
9. Operações urbanísticas das quais resulte a remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouros.

 

Instrução de um Pedido de Licenciamento

Para dar início à instrução de um pedido de licença de construção, é necessária a concretização de um dossier onde se incluam, não só, o projeto de construção (arquitetura e especialidades), mas também, um conjunto de peças escritas que respondam à legislação geral e regulamentos municipais em vigor, assim auxiliando a compreensão e confirmação do projeto e respetivas responsabilidades. Separando todos os trâmites necessários, os passos para a instrução de um pedido de licenciamento são os seguintes:

 

1.º Passo: Obter autorização para a construção do imóvel

Nesta fase deverás fazer um pedido de Informação Prévia, à Câmara Municipal, que incida sobre a viabilidade do projeto de construção, bem como dos respetivos condicionamentos legais. Em função da informação pretendida – que pode incidir apenas sobre a viabilidade de construção, mas também (e não só) sobre o projeto de arquitetura -, o interessado pode solicitar que a informação prévia contemple especificamente os seguintes aspetos:

1. A volumetria, alinhamento, cércea e implantação da edificação e dos muros de vedação;
2. Projeto de arquitetura e memória descritiva;
3. Programa de utilização das edificações;
4. Infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
5. Estimativa de encargos devidos;
6. Áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes, equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas viárias.

Dependendo da informação requerida, devem ser anexados os seguintes documentos:

1. Projeto de arquitetura;
2. Planta das infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;
3. Indicação da localização e dimensionamento das construções anexas;
4. Termo de responsabilidade do técnico habilitado a executar a obra;
5. Plano de acessibilidades.

 

2.º Passo: Apresentar Projeto de Arquitetura e Especialidades

Depois de obtida a autorização de construção, providencia-se o levantamento topográfico e a elaboração do projeto de arquitetura (aplicável no caso de não ter sido enviado para validação na primeira fase).

Quando estiver pronto, o projeto de arquitetura segue novamente para a Câmara Municipal, para aprovação, juntamento com os projetos de especialidades (esgotos, água, gás, eletricidade e comunicações). Nesta fase, os documentos a anexar são os seguintes:

1. Documentos comprovativos da qualidade de titular;
2. Cópia da notificação da Câmara Municipal a comunicar a aprovação do pedido de informação prévia;
3. Termos de responsabilidade dos autores e coordenador do projeto, quanto ao cumprimento das disposições legais;
4. Comprovativo da contratação de seguro de responsabilidade civil dos técnicos;
5. Projeto de arquitetura;
6. Calendarização da execução da obra;
7. Estimativa do custo total da obra;
8. Plano de acessibilidades;
9. Termo de responsabilidade do técnico autor do projeto de condicionamento acústico;
10. Fotografias do imóvel;
11. Ficha de elementos estatísticos (Portaria n.º 235/2013, de 24 de julho);
12. Projeto de especialidades.

A Câmara analisa e atribui a Licença de Construção, num prazo de 30 dias.

 

3.º Passo: Alvará de Obra

Depois de emitida a Licença de Construção, é altura de dar início às obras com o levantamento do alvará de construção, onde terás que reunir a informação referente ao construtor e à equipa de fiscalização. Isto faz-se através de autenticação, por parte da Câmara, do termo de abertura do Livro de Obra.

Não esquecer que, no final da construção, deve fazer-se o pedido de Licença/Alvará de Utilização, aquando da entrega do termo de encerramento do Livro de Obra.

 

Licença de Construção: Preço

As taxas a pagamento pela emissão de Licença de Construção são definidas pelas assembleias municipais, pelo que, não nos é possível informar de um valor concreto. No entanto, podemos informar que o pagamento destas taxas pode ser fracionado até ao termo do prazo de execução fixado no alvará, desde que seja prestada caução.

Consulta os serviços municipais da região onde pretendes construir para obteres informações sobre as taxas a aplicar.

Este artigo foi elaborado sob as orientações do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação com a introdução das mais recentes alterações datadas de setembro de 2019. 

Se te restarem dúvidas, deixa-nos saber quais, nos comentários.