Existe uma notória complexidade num tema que muitas vezes passa despercebido no âmbito das transações imobiliárias, nomeadamente a classificação patrimonial de coisas imóveis. O desconhecimento sobre esta matéria é, tantas vezes, causador de discórdia e litígio, pelo que vimos apresentar algumas informações sobre a classificação de Prédio Rústico e respetivas nuances.
Índice de Conteúdos
O que é um Prédio Rústico?
Como passar de prédio rústico a urbano?
Direito de Preferência Prédios Rústicos
O que é o direito de preferência?
Como funciona o direito de preferência prédios rústicos?
O que é um Prédio Rústico?
Nos termos do artigo 203º, o Código Civil distingue coisas imóveis de coisas móveis. As coisas imóveis compreendem os prédios urbanos e os prédios rústicos.
“São prédios rústicos, os terrenos situados fora de um aglomerado urbano, exceto os que sejam de classificar como terrenos para construção, (…), e os que tenham por destino normal uma utilização geradora de rendimentos comerciais e industriais, desde que:
a) Estejam afetos, ou na falta de concreta afetação, tenham como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários;
b) Não tendo a afetação indicada na alínea anterior, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios ou construções de carácter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor.
São também prédios rústicos os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano, desde que, por força de disposição legalmente aprovada, não possam ter utilização geradora de quaisquer rendimentos ou só possam ter utilização geradora de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários e estejam a ter, de facto, esta afetação.
São ainda prédios rústicos:
a) Os edifícios e construções diretamente afetos à produção de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários, (…);
b) As águas e plantações, (…). “
Por oposição, na categoria de prédios urbanos enquadram-se todos os edifícios habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, assim como terrenos para construção.
Existe ainda outro detalhe que pode fazer a diferença.
Para a Autoridade Tributária, os edifícios e construções, ainda que situados em prédios rústicos, só podem ser classificados como tal (na medida em que são parte integrante dos prédios rústicos em que se situam), desde que estejam diretamente afetos ao exercício e apoio da atividade agrícola e silvícola que é desenvolvida nos prédios rústicos onde se integram.
Desta forma, os proprietários de edifícios e construções situados em prédios rústicos que tenham deixado de ter esta afetação direta à produção de rendimentos agrícolas ou silvícolas, estão obrigados à apresentação do modelo 1 do IMI, no prazo de 60 dias a contar do dia que determinou esse facto, para que haja alteração à classificação como prédio rústico e passe a sê-lo como prédio urbano.
Como passar de prédio rústico a urbano?
Os prédios urbanos dividem-se em: habitacionais, comerciais, industriais, para serviços ou terrenos para construção. O nº 3 do artigo 6º do CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, determina que “terrenos para construção são os situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, para os quais tenha sido concedida licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção (…)”.
Assim, um prédio rústico passa a urbano do tipo – terreno para construção, na data em que for concedida licença ou autorização de operação de loteamento ou de construção. Esta data é relevante para efeitos da contagem do prazo para apresentação do modelo 1 do IMI (60 dias) com base na qual se irá inscrever ou atualizar prédios na matriz. A contagem deste prazo inicia-se na data em que o interessado receber a notificação do despacho de aprovação da operação urbanística.
Direito de preferência prédios rústicos
O artigo 1091º do Código Civil consagra o direito de preferência, cujos mais relevantes, são aqueles constituídos em benefício:
- Dos arrendatários de contratos de arrendamento rural;
- Dos proprietários de prédio rústico confinante.
O que é o direito de preferência?
Por direito de preferência entende-se o direito que determinada pessoa tem de preferir a qualquer outra na compra de um bem imóvel.
Assim, e conforme descrito no artigo 1380º do Código Civil, os proprietários de terrenos que façam fronteira com um terreno que esteja a ser alienado (à venda) gozam do direito de preferência, nos seguintes pressupostos:
- O prédio a transmitir tenha área inferior à unidade de cultura;
- O prédio do preferente tenha área inferior à unidade de cultura;
- O preferente seja dono de prédio confinante com o prédio a transmitir;
- O potencial adquirente não seja proprietário confinante.
Por outro lado, os proprietários de prédios confinantes não gozam do direito de preferência quando:
- Algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
- A alienação abranja um conjunto de prédios que formem uma exploração agrícola de tipo familiar.
Quando exista mais do que um preferente, a lei estabelece uma hierarquia entre eles. Assim, terá primazia o proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem e, nos outros casos, o proprietário que disponha da área que mais se aproxima da unidade de cultura fixada para a zona onde o prédio rústico a transmitir se localiza.
No caso de vários preferentes se encontrarem em igualdade de circunstâncias, e queiram exercer o respetivo direito, haverá uma licitação entre eles.
Como funciona o direito de preferência prédios rústicos
Por forma a que os preferentes possam exercer o seu direito de preferência, o proprietário vendedor deverá comunicar a intenção de venda, bem como as cláusulas essenciais do respetivo contrato, porquanto o preferente deverá ter conhecimento de todas as condições suscetíveis de influenciar a vontade de celebração de contrato de compra e venda, permitindo-lhe a ponderação consciente entre preferir ou abdicar desse direito. Recebida a comunicação, deve o preferente exercer o seu direito dentro do prazo de trinta dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto.
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