Contrato-Promessa Compra e Venda: Minuta grátis para descarregar

Quer estejas na situação de vendedor ou de comprador, prestes a efetuar um negócio de compra ou venda de um imóvel, vais, provavelmente, precisar de saber como elaborar um Contrato-Promessa Compra e Venda de imóvel. Assim, convém estares informado sobre os moldes em que este acordo deve acontecer.

Segue o índice com todas as dúvidas que vamos esclarecer, e, continua a ler para saberes mais.

1. Em que situações se aplica a assinatura de um Contrato-Promessa de Compra e Venda?
2. O que é um Contrato-Promessa Compra e Venda?
3. Quais os requisitos de elaboração de um CPCV?
4. Do que se trata o Sinal num CPCV?
5. Quais as vantagens associadas a um CPCV?
6. É possível cancelar um Contrato-Promessa?
7. Cuidados a ter antes da assinatura de um Contrato-Promessa
8. Reconhecimento de assinaturas
9. Minuta Contrato-Promessa Compra e Venda

Em que situações se aplica elaborar um contrato de compra e venda de imóvel?

A assinatura deste documento não é obrigatória, mas pode tornar-se importante para garantir os direitos e deveres dos envolvidos. É aconselhável a sua celebração quando se está perante alguma destas situações:

• Encontras um comprador e queres firmar o negócio afastando outros possíveis compradores
• O comprador ainda aguarda aprovação do empréstimo bancário
• O imóvel ainda aguarda a licença de utilização, mas já tem potencial comprador
• O Imóvel ainda está em obras, mas já tem potencial comprador

O que é um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)?

O CPCV trata-se de um contrato celebrado entre duas partes – o vendedor e o comprador – cujo objetivo é o estabelecimento de um acordo para a compra de um imóvel como garantia do negócio, até à celebração da Escritura.

Este acordo visa salvaguardar os direitos de ambas as partes, devendo, desta forma, obedecer a determinados requisitos para que tenha força legal.

Imagina, por exemplo, que pretendes adquirir um imóvel que acabaste de visitar, mas ainda estás a aguardar a aprovação do teu Crédito Habitação. Para não haver a hipótese de perderes o negócio para outra pessoa interessada, podes sugerir ao vendedor a celebração de um Contrato-Promessa de Compra e Venda. Da mesma forma, se fores o Vendedor, podes garantir que não perdes o negócio, com a assinatura de um Contrato-Promessa Compra e Venda.

Outro exemplo muito comum, é a celebração de um Contrato-Promessa Compra e Venda quando o imóvel ainda está em construção. Visto que a assinatura da Escritura só pode acontecer depois de o imóvel obter todas as licenças de habitabilidade, depois de terminada a construção, providencia-se a assinatura deste documento legal para que não se perca o negócio.

Quais os requisitos de elaboração de um CPCV?

Existe um conjunto de informações que devem constar do contrato para que este produza efeitos legais, tais como:

1. Identificação dos intervenientes: nome, morada, estado civil, número de identificação civil e fiscal;
2. Discriminação do imóvel e suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e identificação das partes integrantes do imóvel, como anexos ou garagem;
3. Identificação do valor da transação e a forma de pagamento: se a assinatura da escritura estiver dependente da aprovação do crédito bancário, será conveniente também acrescentar uma cláusula que permita a anulação do contrato caso este não seja aprovado;
4. Identificação do montante do sinal, data e método de pagamento. Normalmente, é com a assinatura do CPCV que o pagamento do sinal é efetuado.
5. Menção de um prazo para a realização da escritura, ou, se tal não for possível, deve indicar um prazo máximo para a sua celebração;
6. Identificação dos direitos e deveres das partes;
7. Identificação de sanções, em caso de incumprimento de uma das partes;
8. Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade;
9. Cláusula de alienação livre de quaisquer encargos, que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras.
10. Anexo da licença de construção.

Do que se trata o sinal num Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)?

É muito comum existir, neste tipo de contrato, principalmente quando se trata da aquisição de um imóvel, o pagamento de uma quantia monetária, designada de Sinal, que se trata de uma garantia do cumprimento do Contrato-Promessa. Representa, igualmente, uma prova da seriedade da intenção contratual.

Habitualmente, esta quantia varia entre os 10% e os 20% do valor total da aquisição.

Quais as vantagens associadas a um Contrato-Promessa Compra e Venda?

A celebração de um CPCV tem inúmeras vantagens, tanto para o comprador como para o vendedor, tais como:

• Tem o poder vinculativo entre ambas as partes;
• O comprador adquire o direito real de aquisição do imóvel;
• Garante que o negócio vai ser realizado no prazo estabelecido ou até que as condições para a realização da Escritura estejam reunidas;
• Representa uma segurança jurídica em caso de incumprimento.

É possível cancelar o CPCV?

O contrato-promessa de compra e venda funciona como uma garantia de que o negócio se realizará. Ao rescindir o contrato estarás a entrar em cumprimento. É, de facto, possível, a rescisão do contrato-promessa, mas significaria o incumprimento do mesmo, pelo que é essencial prever no mesmo contrato-promessa, as sanções a aplicar.

A título exemplificativo, se o incumprimento partir do vendedor, o comprador poderá solicitar a restituição do montante do sinal, em dobro. Se, pelo contrário, o incumprimento partir do comprador, o vendedor tem o direito de ficar com o montante do sinal.

No caso de o fecho do negócio estar dependente da aprovação de empréstimo bancário, o Contrato-Promessa de Compra e Venda deve prever uma cláusula que anule o contrato no caso de o crédito ser negado pelo banco, evitando, desta forma, uma situação de incumprimento.

Cuidados a ter antes da assinatura de um Contrato-Promessa de Compra e Venda

O CPCV é um documento legal protegido e abrangido pela lei portuguesa.

Para garantir que o seu grande objetivo é cumprido e que as vantagens da sua assinatura se verifiquem, deves rever com atenção todos os seguintes detalhes:

• Confirmar se todas as informações descritas estão corretas, como por exemplo, os dados de identificação dos intervenientes e do imóvel, o valor do imóvel e do sinal, a licença para habitação, o calendário de pagamentos, etc.;
• Garantir que o crédito habitação apresenta todas as condições para uma aprovação, se for o caso;
• Contemplar um prazo para a assinatura da Escritura, suficientemente alargado, para permitir uma margem de manobra em caso de eventuais atrasos;
• Se o imóvel estiver inserido num condomínio, na posição de comprador, podes solicitar o acesso às atas das assembleias, permitindo-te detetar valores em atraso ou a necessidade de futuras obras no imóvel.

Reconhecimento de assinaturas

De acordo com o Código Civil, para que o Contrato-Promessa de Compra e Venda tenha valor jurídico, deste deve constar o reconhecimento das assinaturas dos intervenientes.

Isto quer dizer que, a assinatura do contrato tem que ser feita na presença de um Solicitador ou Advogado para que ele possa reconhecer as assinaturas dos intervenientes.

Minuta Contrato-Promessa Compra e Venda

Para que seja mais fácil a elaboração deste documento, podes descarregar aqui uma minuta gratuita, e fazer as devidas adaptações. No entanto, aconselhamos a revisão deste documento por um Solicitador ou Advogado, para te certificares da sua eficácia legal.

Esperamos que este artigo te tenha sido útil.

Se entenderes, podes dar-nos o teu feedback nos comentários.