Se és proprietário de um imóvel, provavelmente já ouviste falar em propriedade horizontal. Se é esse o teu caso, poderás ainda assim ter algumas dúvidas, e é por essa razão que preparamos este artigo que pretende esclarecê-las. No caso de não seres proprietário, mas quiseres, ainda assim, saber mais sobre este regime, o respetivo título constitutivo ou as alterações introduzidas ao regime de propriedade horizontal, vamos a isso.
Índice de Conteúdos
O que é Propriedade Horizontal
Propriedade Horizontal versus Propriedade Vertical
Passos para constituição de Propriedade Horizontal
- O que é o título constitutivo de Propriedade Horizontal
- Como se constitui
- Pode ser alterado?
Condomínio
Novo Regime de Propriedade Horizontal
Diplomas que regulam o regime de Propriedade Horizontal
O que é Propriedade Horizontal
De acordo com o disposto no artigo 1414º (Princípio geral) do Código Civil, consideram-se Propriedade Horizontal as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída para uma parte em comum do prédio ou para a via pública, e, que possam pertencer a proprietários diversos.
Para simplificar o entendimento, considera que uma fração corresponde a um apartamento independente.
Quando um imóvel é constituído por frações independentes (apartamentos), e por sua vez, proprietários independentes, diz-se que este (o imóvel) se trata de uma Propriedade Horizontal.
Propriedade Horizontal versus Propriedade Vertical
No mercado imobiliário português o regime de Propriedade Horizontal é o mais comum, mas existem um outro – o regime de Propriedade Vertical. Quais as principais diferenças entre estes dois regimes? Vejamos.
Tal como já referimos, na Propriedade Horizontal todas as frações que constituem o imóvel pertencem a proprietários distintos. Pelo contrário, no regime de Propriedade Vertical, acontece exatamente o contrário, ou seja, todas as frações pertencem ao mesmo proprietário; este é dono do prédio inteiro, sendo que, caso queira vendê-lo terá que o fazer pela totalidade, ou seja, vender todo o prédio.
No entanto, também existe a possibilidade de o proprietário vender as suas frações individualmente, mas para isso deverá obter o título constitutivo da propriedade horizontal.
Passos para constituição de Propriedade Horizontal
O que é o título constitutivo de Propriedade Horizontal
O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que define a situação jurídica do imóvel, contemplando informações como:
- a composição de cada fração autónoma;
- o valor relativo a cada fração, face ao valor total do prédio, expresso em percentagem ou permilagem;
- o fim a que se destina cada fração e as partes comuns;
- o regulamento do condomínio que disciplina o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas;
- a previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
Como se constitui?
A constituição de Propriedade Horizontal acontece aquando da assinatura da escritura. Para obter o título constitutivo da propriedade horizontal basta que o proprietário se dirija à Conservatória do Registo Predial da área em que o imóvel se insere, efetuando o pedido do mesmo.
Pode ser alterado?
De acordo com o disposto no artigo 1419º do Código Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou documento particular autenticado, com a obrigatoriedade de acordo entre todos os condóminos.
Reescrevendo integralmente o disposto nos nº 2 e 3 do referido artigo, “a falta de acordo para alteração do título constitutivo de propriedade horizontal quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam”. “O administrador, em representação do condomínio pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular (…), desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos”.
Condomínio
Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e coproprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos não pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
E quais são as partes comuns do prédio? São as seguintes:
- o solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
- o telhado ou os terraços de cobertura;
- as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum;
- as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes;
- os pátios e jardins anexos ao edifício;
- os ascensores;
- as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
- as garagens e outros lugares de estacionamento;
- em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Novo Regime de Propriedade Horizontal
Conforme já fomos demonstrando ao longo deste artigo, as principais alterações introduzidas ao Regime de Propriedade Horizontal, pela Lei nº 8/2022, de 10 de janeiro, são:
- Título Constitutivo de Propriedade Horizontal
Previamente à introdução do novo regime, a alteração do título constitutivo de propriedade horizontal apenas era possível havendo acordo entre todos os condóminos. Com a alteração ao regime, passa a ser possível, no que se refere às partes comuns, proceder à supressão judicial sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam, sejam inferiores a 1/10 do capital investido. Neste caso, as alterações ao título não podem modificar as condições de uso, o valor relativo às frações ou o fim a que estas se destinam.
- Despesas das partes comuns
A maioria exigida para que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos condóminos (em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição) é alterada de aprovação sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio para aprovação, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio.
Para além desta alteração, introduziu-se ainda, relativamente às partes comuns de uso exclusivo, que se houver uma área de uso exclusivo de alguma fração e essa área afetar o estado de conservação das demais partes comuns do prédio, o condómino a quem está afeto o uso exclusivo daquela, apenas suporta o valor das despesas de reparação na proporção do valor da sua fração, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável.
- Reparações indispensáveis e urgentes
O Código Civil passa a definir reparações indispensáveis e urgentes como aquelas necessárias à supressão, num curto prazo, de problemas existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou colocar em risco a segurança das pessoas.
- Assembleia de Condóminos
A lei passa a prever que a Assembleia de Condóminos, anteriormente realizada na primeira quinzena de janeiro, possa agora ocorrer, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento do condomínio ou resultar de deliberação aprovada por maioria.
Também introduziu a possibilidade de as Assembleias se realizarem através de meios de comunicação à distância determinado pela administração ou requerimento da maioria dos condóminos. No caso de algum dos condóminos não dispuser de condições para a participação na Assembleia por meios de comunicação à distância, compete à administração do condomínio assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a Assembleia não ter lugar através daqueles meios.
- Convocatória da Assembleia de Condóminos
As convocatórias para as Assembleias de Condóminos passam a poder ser enviadas via correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade que deverá ficar lavrada em ata com indicação do respetivo endereço eletrónico.
Também as Deliberações passam a poder ser enviadas aos condóminos ausentes por correio eletrónico no prazo de 30 dias, desde que tenha sido consentido.
- Atas
Passa a prever-se que a ata tem de conter, expressamente, um resumo do que de essencial se tenha passado na Assembleia, indicando a data e o local da reunião, os condóminos presentes e os ausentes, os assuntos apreciados, as decisões tomadas com o resultado de cada votação, e ainda, a indicação de que a ata foi lida e aprovada.
Por outro lado, introduziu-se a possibilidade de as assinaturas das atas possam ocorrer por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre documento original ou digitalizado. Compete à administração tomar todas as medidas necessárias por forma a assegurar a aposição de todas as assinaturas num único documento.
- Funções do Administrador
Também as funções do administrador foram revistas, passando este a ser responsável também por:
- Verificar a existência do fundo de reserva comum;
- Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
- Executar as deliberações da Assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo de 15 dias úteis, salvo impossibilidade devidamente fundamentada;
- Informar por escrito ou correio eletrónico os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado em processo judicial, arbitral, procedimento de injunção, contraordenacional ou procedimento administrativo;
- Informar, semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo referido na alínea anterior;
- Emitir, no prazo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo;
- Intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato Assembleia extraordinária;
- Quando necessária a realização de obras, o administrador deve apresentar três orçamentos prévios, desde que o regulamento não disponha de distinta forma de atuação.
Em caso de incumprimento das suas obrigações, o administrador é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.
- Representação do Condomínio
A representação do condomínio da Propriedade Horizontal é sempre feita pelo seu administrador, o qual pode agir como representante da universalidade dos condóminos ou mandatado pela Assembleia de condóminos.
- Dívidas ao Condomínio
A ata da Assembleia de Condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio deve mencionar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento dessa obrigação. Consideram-se abrangidos os juros de mora bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em Assembleia prévia ou previstas no regulamento do condomínio.
Quando necessário, o administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as referidas quantias, no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento por parte do condómino e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais (IAS) do respetivo ano civil.
- Declaração de inexistência de dívidas ao condomínio
Aquando da venda de uma fração autónoma passa a ser obrigatória a emissão pelo condomínio de uma declaração comprovativa da inexistência de dívidas ao condomínio. Desta declaração deve constar o montante de todos os encargos de condomínio em vigor, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, das dívidas existentes, caso se verifiquem, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento.
A realização da venda sem este documento, é possível, desde que o comprador declare, na escritura ou em documento particular autenticado, que prescinde da declaração, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
- Dever de informação
Os proprietários das frações autónomas da Propriedade Horizontal passam a ter o dever de informarem o administrador, do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de e-mail, e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração.
Também as alienações devem ser objeto de comunicação ao administrador por correio registado, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do futuro proprietário.
- Fundo de reserva
A lei prevê a obrigatoriedade de existência de um fundo de reserva que cubra as despesas de conservação do edifício. No caso de este fundo vir a ser utilizado, os condóminos devem assegurar o pagamento da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado, no prazo de 12 meses contados a partir da deliberação.
Diplomas que regulam o regime de Propriedade Horizontal
- Decreto-Lei n.º 40333, de 14 de Outubro de 1955;
- Artigos 1414.º a 1438.º do Código Civil, alterado pela Lei nº 8/2022
- Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro
- Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, alterado pela Lei nº 8/2022
- Decreto-Lei n.º 269/94 de 25 de Outubro
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro
Para teres acesso à legislação que regula a Propriedade Horizontal de forma consolidada, podes fazer download do Código Civil que aqui disponibilizamos e atentar aos artigos 1414º a 1438º, os quais dizem respeito a esta temática.
Este artigo foi redigido com base neste mesmo documento – o Código Civil, versão consolidada, a qual já integra a Lei nº 8/2022 que introduz alterações ao regime de Propriedade Horizontal.
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