A constituição de um edifício em propriedade horizontal corresponde à divisão de um prédio, que se encontra em propriedade plena, em frações autónomas, que passam a constituir unidades independentes, podendo estas ser transacionadas livremente. A alteração de propriedade horizontal é efetuada quando ocorre uma modificação na constituição de uma ou mais frações autónomas, de um edifício que se encontra neste regime.
Índice de Conteúdos
O que é Propriedade Horizontal
O que é o Título Constitutivo de Propriedade Horizontal
Como se constitui a Propriedade Horizontal
Como alterar Propriedade Horizontal
Documentos necessários para a alteração de propriedade horizontal
Em que situações de considera nulo o título constitutivo?
Qual a utilidade do Título Constitutivo de Propriedade Horizontal?
Quanto custa alterar a Propriedade Horizontal
O que é Propriedade Horizontal
De forma simplificada, a propriedade horizontal é aquilo que, legalmente, define a divisão de um prédio em vários apartamentos, fazendo com que este possa ter tantos proprietários quanto o número de frações existentes.
Esta definição faz-se através do título constitutivo de propriedade horizontal. Ora, havendo a necessidade de alterar propriedade horizontal, tem que haver alteração ao título constitutivo.
O que é o título constitutivo de propriedade horizontal
O título constitutivo da propriedade horizontal define a situação jurídica do imóvel, onde apresenta as seguintes informações:
- A composição de cada fração autónoma;
- O valor relativo a cada fração, face ao valor total do prédio, expresso em percentagem ou permilagem;
- O fim a que se destina cada fração, assim como as partes comuns;
- O regulamento do condomínio que disciplina o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas;
- A previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
Como se constitui a Propriedade Horizontal
De acordo com o n.º 1 do artigo 1418º do Código Civil, “no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, (…)”.
De uma forma geral, o título constitutivo da propriedade horizontal consiste na escritura notarial que enquadra o edifício nesta categoria, isto é, divide-o em frações autónomas e independentes e determina as suas partes comuns.
Para obter este documento e, depois da escritura estar realizada, basta que o proprietário se dirija à Conservatória do Registo Predial da área em que o respetivo edifício se insere, e faça o pedido do mesmo.
Como alterar Propriedade Horizontal
O artigo 1419º (Modificação do título) do Código Civil esclarece que o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou documento particular autenticado, desde que haja acordo entre todos os condóminos.
A falta de acordo entre os condóminos pode ser suprida em tribunal, desde que os votos contra sejam inferiores a 1/10 do capital investido, e desde que as alterações não pretendam modificar as condições de uso, o valor das frações ou o fim a que estas se destinam.
O título constitutivo é realizado por escritura pública, assim como a sua alteração tem de ser formalizada da mesma forma ou por documento particular autenticado. “O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular autenticado, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos.”
Documentos necessários para a alteração de propriedade horizontal
No ato da escritura para alteração de propriedade horizontal, devem ser apresentados os seguintes documentos:
- Ata que autoriza a alteração (aprovada por unanimidade) e atribui um representante (normalmente o administrador do condomínio), para outorgar a escritura;
- Documento comprovativo de que as frações autónomas satisfazem os requisitos legais, emitido pela Câmara Municipal.
Em que situações se considera nulo o título constitutivo?
A nulidade do título constitutivo de propriedade horizontal pode ser declarada se não se observar o disposto no artigo 1415º: “Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”
Também pode ser declarada a nulidade nas seguintes situações:
- O título constitutivo nada refere sobre a percentagem ou permilagem de cada fração;
- O fim a que se destinam as frações, que consta do título constitutivo é diferente do referido no projeto aprovado pela Câmara Municipal.
Esta nulidade pode ser declarada a requerimento dos condóminos, e também do Ministério Público sobre a participação da entidade público a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
Qual a utilidade do Título Constitutivo?
O título constitutivo é um documento que deve ser arquivado pelo condomínio do prédio. Este pode ser útil para situações como:
- Confirmar a finalidade de cada fração (habitação, serviços, comércio, indústria, etc.);
- Confirmar a existência do regulamento do condomínio;
- Calcular o peso de cada fração na votação das assembleias;
- Calcular a quota a pagar por cada condómino.
Quanto custa alterar a Propriedade Horizontal
Tendo em conta que a alteração de propriedade horizontal é efetuada por escritura pública realizada em cartório, a informação de quanto custa alterar a propriedade horizontal, deve ser consultada no Código do Notariado.
Segundo o que consta no artigo 189º, “pelos atos praticados nos cartórios são cobrados os emolumentos constantes da respetiva tabela, salvo os casos de gratuitidade, redução ou isenção previstos na lei”.
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