Arrendamento rural: O regime jurídico

O regime do arrendamento rural é desconhecido por uma grande parte dos portugueses. Por forma a traduzir e tornar acessível o conhecimento da legislação, preparamos este artigo onde explicamos o que é arrendamento rural, cujas especificidades têm de ser consideradas, e analisamos, em especial, o regime contratual do arrendamento rural.

Índice de Conteúdos

O que é Arrendamento Rural
Tipos de Arrendamento Rural
Regime Contratual de Arrendamento Rural
Arrendamento Rural: Valor da Renda
Arrendamento Rural: Custos de celebração de Contrato
Cláusulas Nulas
Resolução de Contratos de Arrendamento Rural
Direito de Preferência e Transmissibilidade
Conclusões

 

A emergente dinamização do mercado do arrendamento rural e a promoção da mobilização das terras agrícolas para a atividade produtiva, culminou na atualização da regulamentação que agora aposta na liberdade contratual, privilegiando o acordo entre senhorios e arrendatários, assim evitando o abandono destes terrenos agrícolas. Vamos analisar o que diz o Novo Regime do Arrendamento Rural (NRAR).

 

O que é Arrendamento Rural

Começamos por explicar o que é arrendamento rural. Este refere-se à locação de parte ou da totalidade de um prédio rústico para fins agrícolas, florestais ou de outras atividades de produção de bens ou serviços relacionados com a agricultura, a pecuária ou a floresta, não orientados para a produção de bens mercantis.

O arrendamento rural abrange o terreno, as águas e a vegetação e, salvo cláusula contratual em contrário, presumem-se incluídos, todos os bens imóveis existentes no prédio rústico objeto de arrendamento, assim como máquinas e equipamentos.

Entretanto, o Novo Regime do Arrendamento Rural, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 294/2009, de 13 de outubro, veio prever a possibilidade de o arrendamento rural integrar a transmissão de direitos de produção e direitos a apoios financeiros, no âmbito da Política Agrícola Comum.

Para este efeito, são consideradas, atividades associadas à agricultura e à floresta, as seguintes:

1. Os serviços prestados por empreendimentos turísticos no espaço rural e as atividades de animação desenvolvidas nos prédios objeto do arrendamento;
2. As atividades de transformação e/ou comercialização de produtos de produção própria obtidos, exclusivamente, a partir das atividades agrícolas ou florestais desenvolvidas nos prédios objeto do arrendamento;
3. As atividades apícola e cinegética, quando desenvolvidas nos prédios objeto de arrendamento;
4. As atividades de conservação dos recursos naturais e da paisagem, não orientadas, dominantemente, para a produção de bens mercantis.

 

Tipos de Arrendamento Rural

Conforme estabelece o Decreto-Lei já mencionado, o arrendamento rural pode ser das seguintes tipologias:

1. Arrendamento agrícola: a locação, total ou parcial, de prédios rústicos para fins agrícolas;
2. Arrendamento florestal: a locação, total ou parcial, de prédios rústicos para fins de exploração florestal;
3. Arrendamento de campanha: a locação, total ou parcial, de prédios rústicos para efeitos de exploração de uma ou mais culturas de natureza sazonal.

Estes três tipos de arrendamento rural, estão sujeitos a um regime comum, salvaguardando-se determinadas regras específicas, adaptadas às especificidades de cada uma das atividades correspondentes. Quando não expresso em contrato, o arrendamento considera-se agrícola.

 

Regime Contratual de Arrendamento Rural

O arrendamento rural é obrigatoriamente reduzido a escrito, constando dos respetivos contratos, a identificação completa das partes, a indicação do número de identificação fiscal e residência fiscal, bem como a identificação completa do prédio objeto de arrendamento, devendo este ser entregue no serviço de Finanças no prazo de 30 dias.

Para além destes elementos, do contrato de arrendamento rural deve ainda identificar o fim a que se destina o arrendamento, o valor estipulado para a renda e a data de celebração.

Quando se trate de arrendamento agrícola ou de campanha, o serviço de Finanças comunica a entrega do contrato à Direção Regional de Agricultura e Pescas, e, à Direção Regional de Florestas quando se trate de arrendamento florestal.

No que se refere aos prazos de celebração de contratos de arrendamento rural, o artigo 9.º do Decreto-Lei em questão, estabelece o seguinte:

1. Arrendamento agrícola – os contratos são celebrados por um período mínimo de 7 anos renováveis automaticamente por períodos iguais.
2. Arrendamento florestal – estes contratos não podem ser celebrados por prazo inferior a 7 anos nem superior a 70 anos e, não se renovam automaticamente.
3. Arrendamento de campanha – estes contratos não podem ser celebrados por prazo superior a 6 anos e, presumem-se de 1 ano, caso não tenha sido fixado prazo, assim como não se renovam automaticamente.

O subarrendamento ou a cedência a terceiros, é proibida, salvo se existir acordo para o efeito, com o senhorio.

 

Arrendamento Rural: Valor da Renda

A renda é estipulada em certa quantia e fixada anualmente, devendo ser paga em dinheiro no domicílio do senhorio até ao último dia do ano a que respeita. Nos contratos de arrendamento florestal e, excecionalmente, é possível a fixação de uma componente variável em função da produtividade do prédio.

O valor da renda é atualizável anualmente em função do coeficiente acordado entre as partes ou tendo em consideração o índice de preços do consumidor, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, I.P. Para além desta, o senhorio pode ainda promover uma alteração ao valor da renda, que carece de acordo expresso do arrendatário, quando o senhorio realize obras de beneficiação no prédio, também estas sujeitas a acordo pelo arrendatário.

Ainda no que se refere à alteração da renda, o NRAR prevê que esta pode também acontecer por força de circunstâncias imprevisíveis e anormais, alheias à vontade do arrendatário, quando estas provoquem impacto significativo na normal capacidade produtiva do prédio.

 

Arrendamento Rural: Custos de celebração de contrato

O contrato de arrendamento rural não está sujeito a registo e está isento do pagamento de imposto de selo e de qualquer outro imposto ou taxa. Este deve ser comunicado às Finanças que poderá aplicar os emolumentos previstos em tabela própria.

 

Cláusulas Nulas

O novo regime jurídico do arrendamento rural prevê a nulidade de quaisquer cláusulas contratuais em que:

1. O arrendatário se obrigue ao pagamento de prémios de seguros de incêndio de edifícios ou instalações não compreendidas no contrato;
2. O arrendatário se obrigue ao pagamento de impostos, contribuições ou taxas que incidam sobre os imóveis objeto do contrato, que sejam devidos pelo senhorio;
3. O arrendatário renuncie ao direito de renovação de contrato ou se obrigue, antecipadamente, à sua denúncia;
4. O arrendatário se obrigue a serviços que não revertam em benefício direto do prédio ou se sujeite a encargos extraordinários;
5. Qualquer um dos intervenientes renuncie ao direito de denúncia de contrato e às indeminizações devidas em caso de violação das obrigações legais ou contratuais.

 

Cessação de Contratos de Arrendamento Rural

Um contrato de arrendamento rural pode cessar por:

1. Acordo entre as partes;
2. Caducidade;
3. Resolução;
4. Oposição à renovação;
5. Denúncia; ou
6. Qualquer outra forma prevista na lei.

Independentemente da forma de cessação, a restituição do prédio só pode acontecer no fim do ano agrícola em que se tenham verificado os factos, com exceção para os prédios arrendados para fins de exploração florestal.

 

Direito de Preferência e Transmissibilidade

O arrendatário goza de direito de preferência, quer relativamente à celebração de novos contratos, quer na venda do prédio rústico.

O direito de preferência caduca perante o exercício do mesmo direito, por co-herdeiro ou comproprietário.

O arrendamento não caduca pela morte do senhorio nem pela do arrendatário nem por extinção de pessoa coletiva. No caso de pessoas singulares, o arrendamento transmite-se ao cônjuge, àquele que vive com o falecido há mais de dois anos, ou àquele com quem viva em comunhão de mesa e habitação ou em economia comum há mais de um ano consecutivo. No caso de pessoas coletivas, o arrendamento transmite-se às entidades a quem devam ser transmitidos os direitos e obrigações da entidade extinta.

Os titulares do direito à transmissão devem notificar o senhorio da intenção de exercer o seu direito no prazo de 6 meses.

Se és proprietário ou arrendatário não deixes de ler o NRAR, e se te restarem dúvidas, estamos cá para ajudar. Segue o nosso blog para mais conteúdos do setor imobiliário.