Quem procura um crédito habitação já se deparou com o termo Spread, e outros tantos, que frequentemente, geram dúvidas quanto ao conceito e aplicabilidade.
Saber o que é o spread e como funciona permite perceber de que forma este influencia a prestação mensal a pagar e até entender o que podes fazer para conseguir obter as melhores condições antes de contratares um empréstimo bancário. Ao analisar propostas deves ter em consideração o spread base e o spread contratado, conceitos a partir dos quais é possível a negociação, conforme o cumprimento de alguns requisitos, e influência de outros. Vejamos.
O que é o Spread?
De acordo com a definição do próprio Banco de Portugal, o spread corresponde à diferença entre os preços de venda e de compra de um determinado ativo – ou seja, a margem de lucro dos bancos quando concedem um empréstimo, isto porque eles próprios também se financiam com outros bancos. Este termo também é utilizado para referir o acréscimo (em pontos percentuais) ao indexante, porquanto é uma das componentes da taxa de juro de crédito. O spread é expresso em percentagem, sobre o montante total do empréstimo, sendo chamada taxa de spread.
Spread base & Spread contratado
Importa desde já saber, que o spread é determinado de forma livre pelos bancos e varia conforme cada caso, sendo fixado de acordo com vários fatores. Ao analisar um pedido de concessão de crédito, o banco vai definir o spread base tendo em conta a avaliação de risco e as garantias (hipoteca e fiador) que o cliente apresenta para cumprimento do empréstimo. Posteriormente, e mediante as condições de cada banco, o valor a pagar pelo spread pode beneficiar de alguma margem de negociação, conforme a contratação de outros produtos do banco. Se o cliente aceitar a subscrição de algum destes produtos bancários, o banco baixa o spread e este passa a ser o spread contratado.
Como é definido?
Conforme referimos, o spread no crédito habitação, é sempre determinado pelo banco que concede o empréstimo em função de vários indicadores, como sejam:
- Avaliação do perfil financeiro e definição do risco de crédito do cliente;
- Valor do empréstimo;
- Relação entre o valor do empréstimo e a avaliação do bem a dar como garantia;
- Contratação, por parte do cliente, de produtos bancários extra.
A partir daqui o banco vai definir o spread base e apresentar uma proposta de negociação tendo como contrapartida a subscrição de um produto bancário. Regra geral, por cada produto contratado, o spread baixa numa determinada percentagem. As opções de produtos a subscrever podem ser:
- Cartão de Crédito ou Débito;
- Domiciliação de ordenado;
- Seguro multirriscos;
- Seguro de vida (embora obrigatório, pode ser subscrito noutra entidade);
- Planos de poupança.
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O banco pode aumentar o Spread contratado?
No decorrer do contrato de crédito, existe a possibilidade de o banco vir a alterar o spread contratado, no entanto, isto só acontece se as condições que foram contratadas inicialmente não estiverem a ser cumpridas por parte do cliente. Por exemplo, em caso de incumprimento no pagamento das prestações, ou caso o cliente deixe de subscrever um produto vendido com o intuito de baixar o spread, o banco pode promover o aumento deste.
Não havendo qualquer alteração às condições contratadas, o banco não pode, de forma alguma, aumentar sem o consentimento do cliente.
Quando posso negociar o Spread do meu Crédito Habitação?
A negociação começa desde logo, antes da contratação. O próprio banco pode sugerir a subscrição de outros produtos bancários para que lhe seja possível apresentar condições mais atrativas. Do teu lado, a hipoteca e o fiador constituem-se como uma forma de obteres condições mais vantajosas, assim como a apresentação de uma entrada inicial mais elevada. Também tens a possibilidade de subscreveres mais produtos bancários, no entanto, deixamos um alerta: verifica se a compra destes produtos vai compensar ou não a diminuição do spread. Pode fazer baixar a prestação mensal, mas representar um custo superior no final do empréstimo.
Durante o contrato, podes e deves pedir uma negociação do spread. Podes fazê-lo a qualquer momento, se entenderes que há condições para tal. Se verificares uma destas situações, podes dar início à negociação.
- O teu spread está elevado comparativamente com o spread atual praticado pela maioria dos bancos;
- Ocorreu uma melhoria da situação financeira familiar;
- Queres apresentar uma nova garantia bancária;
- Queres contratar novos produtos bancários.
Não te esqueças de …
Analisar outros fatores para além do spread. Faz-se necessário analisar várias propostas e comparar dados como a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), porquanto são os indicadores que ponderam todos os custos do crédito, não apenas os juros.
Encontrar as melhores condições para o crédito habitação é um desafio. Conseguir um spread competitivo é fundamental para obteres uma prestação que se enquadre no orçamento familiar e não represente um custo muito elevado no montante total que te é imputado.
