Usucapião: todas as respostas que procuras

usucapião

Adquirir pelo uso. É o significado da palavra usucapião que deriva do latim – usucapio – e da qual vamos falar hoje, pelas dúvidas que sempre levanta quando o assunto nos surge.

A usucapião está prevista no Código Civil Português como um direito de alguém reivindicar a propriedade de um bem que não é seu por registo. Estarás já a perguntar-te a ti mesmo – mas isto é realmente possível? Como funciona usucapião? Vamos responder a todas as tuas dúvidas neste artigo. Continua a ler.

Índice de Conteúdos

O que é usucapião?
Quem tem capacidade para adquirir?
Como funciona usucapião?
Ao fim de quanto tempo posso invocar a usucapião em Portugal
Como invocar a usucapião de um bem imóvel?
Escritura de usucapião: documentos necessários
Escritura usucapião: Preço
É possível invocar a usucapião de um imóvel arrendado?
A usucapião pode ser revertida?
Caso Prático
Legislação aplicável

 

O que é usucapião?

O Artigo 1287º do Código Civil (CC) apresenta a noção de usucapião da seguinte forma:

“A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação”.

Traduzindo por miúdos, o CC prevê a possibilidade de alguém que usufrui de um determinado bem, possa apropriar-se desse bem se o possuir durante um largo período de tempo e de forma continuada. A parte final desta definição – “a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação” – elucida-nos ainda sobre a obrigatoriedade de quem possui se comporte como sendo o único e legítimo proprietário do bem em questão, caso contrário, não poderá invocar-se a usucapião.

 

Quem tem capacidade para adquirir?

A usucapião aproveita a todos os que podem adquirir, ou seja, aqueles com capacidade jurídica. No caso de pessoa declarada incapaz, seja por razão da idade ou anomalia psíquica, esta pode, de igual forma, adquirir tanto por si, como por intermédio de outrem que a represente legalmente.

usucapião

 

Como funciona usucapião?

Para que seja possível invocar a usucapião, a lei prevê três situações passíveis de reconhecimento, como sejam:

  1. Utilização pública

A utilização do bem deve ser do conhecimento da população nas redondezas, que reconhecem o utilizador como (único) proprietário.

  1. Utilização pacífica

A utilização do bem não deve dar origem a qualquer tipo de conflito. Nos casos em que a posse seja feita com recurso à violência ou de forma oculta, os prazos a serem considerados para efeitos de prova de usucapião, só começam a contar a partir do momento em que cesse a violência ou a posse se torne pública.

  1. Uso ininterrupto

A utilização do bem por aquele que se diz no direito de usucapir (adquirir propriedade por usucapião), deve acontecer de forma continuada e sem abandono do bem de tempos a tempos. O possuidor deve ser reconhecido como utilizador regular do bem em causa, publicamente.

 

Ao fim de quanto tempo posso invocar a usucapião em Portugal?

Conforme indica a definição do termo que aqui discutimos, a aquisição do direito de propriedade só pode acontecer se a posse tiver sido mantida por certo lapso de tempo, tempo este que a lei também define com base em três requisitos;

1. Havendo título de aquisição e registo deste;
2. Não havendo título de aquisição, mas registo de mera posse;
3. Não havendo título de aquisição nem registo de mera posse.

Havendo título de aquisição e registo deste (1.), a usucapião tem lugar:

a) Quando a posse, sendo de boa fé, tiver durado por 10 anos, contados desde a data do registo;
b) Quando a posse, ainda que de má fé, houver durado 15 anos, contados da data do registo.

Não havendo título de aquisição, mas apenas registo de mera posse (2.), a usucapião tem lugar:

a) Se a posse tiver continuado por 5 anos contados desde a data do registo, e esta for de boa fé;
b) Se a posse tiver continuado por 10 anos, a contar da data de registo, ainda que não de boa fé.

Não havendo registo do título de aquisição nem registo de mera posse (3.), a usucapião tem lugar:

a) Ao final de 15 anos se a posse for de boa fé;
b) Ao final de 20 anos se a posse for de má fé.

Nota: A mera posse só será registada em vista de sentença final proferida em processo de justificação notarial, na qual se reconheça que o possuidor tem possuído o bem pacífica e publicamente por tempo não inferior a 5 anos.

Convém ainda explicar por que razão a lei faz distinção entre atuação de boa fé e de má fé. Na verdade, basta apresentar a definição para que percebas porquê.

Diz-se uma atuação de boa fé aquela em que o possuidor faz uso do bem zelando por este, desconhecendo que está a lesar o direito de outra pessoa, e, assumindo que o imóvel está ao abandono e que nunca se lhe apareceu o proprietário.

Numa atuação de má fé o possuidor tem conhecimento da existência de um proprietário, no entanto, decide aproveitar-se da sua ausência e, de forma oculta, ocupar o bem.

 

Como invocar a usucapião de um bem imóvel?

A aquisição de um imóvel por usucapião deve seguir as regras descritas no Código do Notariado (art.º 89º e seguintes) e no Código do Registo Predial (art.º 116º e seguintes), conforme elucidaremos a seguir.

Fonte: dre.pt

O pedido de reconhecimento do direito de aquisição por usucapião deve ser efetuado num serviço de registo predial, mediante escritura de justificação notarial. O interessado terá que:

1) Declarar que é, com exclusão de qualquer outra pessoa, o possuidor do bem imóvel;
2) Especificar a causa da sua aquisição e referir as razões que o impossibilitam de a comprovar pelos meios normais;
3) Mencionar as circunstâncias que determinam o início da posse, bem como as que caracterizam a utilização do bem e aquelas que deram origem à usucapião.

Para além disto, o processo de aquisição vai exigir:

1) A existência de 3 testemunhas sem relação de parentesco, que atestem a relação do utilizador com o bem em que está interessado;
2) A entrega dos documentos (meios de prova) que os serviços considerem necessários consoante cada situação;
3) O pagamento de emolumentos;
4) Um período de espera de 30 dias para que terceiros se possam opor à aquisição.

 

Escritura de usucapião: documentos necessários

Os documentos necessários para a instrução do processo podem variar de caso para caso, e por essa razão não são estritamente descritos na legislação.

A avaliação do pedido considera a apresentação dos meios de prova, que se consideram os seguintes:

a) 3 testemunhas;
b) Documentos comprovativos das transmissões anteriores e subsequentes ao facto justificado a respeito das quais não se alegue a impossibilidade de os obter;
c) Outros documentos que se considerem necessários para a verificação dos pressupostos do pedido.

 

Escritura usucapião: Preço

Na aquisição de imóveis por usucapião através de escritura pública de justificação notarial, ao Usucapiente é devido o Imposto de Selo, calculado sobre o valor patrimonial do imóvel à data da transmissão.

Para além disto serão cobrados emolumentos pelo serviço do Registo Predial.

 

É possível invocar a usucapião de um imóvel arrendado?

Tendo em conta que existe uma relação com o proprietário do imóvel, neste caso, definida por contrato de arrendamento, não existe a possibilidade de o inquilino se tornar proprietário por usucapião, tendo em conta que não basta ser um mero detentor do imóvel.

 

A usucapião pode ser revertida?

Sim, pode, mas devo sê-lo por ação judicial. Se detetares que existe algum bem teu que está a ser alvo de usucapião de forma ilícita, deves recorrer à justiça de forma pacífica e não oculta.

 

Caso Prático

Imagina que vives num apartamento arrendado e descobriste um terreno que parece abandonado e começaste a cultivá-lo de boa fé, desconhecendo o direito de outra pessoa, e, sem que nunca alguém se tenha apresentado como proprietário. Neste caso, ao final de 15 anos, é-te legalmente concedida a possibilidade de aquisição por usucapião do terreno no qual tens cultivado.

O apartamento no qual resides por arrendamento não vem ao caso, visto haver uma relação com o proprietário do imóvel.

 

Legislação aplicável

O Capítulo VI do Código Civil Português, na sua atual redação, é inteiramente dedicado à usucapião.

usucapião
Fonte: dre.pt

Art.º 89º e seguintes do Código do Notariado e art.º 116º e seguintes do Código do Registo Predial.

30 comentários em “Usucapião: todas as respostas que procuras

  1. Tenho um terreno, do que sou herdeiro junto com um irmão e um meio irmão.

    Eu e o meu irmão queremos vender, o meio irmão que tem direito à 20%, não compra nem deixa vender.

    Sou o único que habita em Portugal

    Os outros na Argentina.

    Desde 1963 tenho posse do terreno, rústica de cultivo.
    Mas podemos considerar 1992 quando voltei a Portugal depois de estar nos Estados Unidos.

    Mesmo enquanto morava nos EUA , foi eu o único que tratava do pagamento do imi e pagava para limpar/lavrar o terreno e zelar por ele.

    Conhecendo os outros herdeiros que nunca fizeram nada pelo terreno, um deles quer vender, mas o outro não permite a venda (tem direito a 20% do valor) não compra nem deixa vender.

    Usando a escritura de usucapião, com a promissão do meu irmão que quer vender, sabendo que eu também quero vender, posso assim vender e depois dividir o dinheiro pelos 3?

    Obrigada

    1. Boa tarde.
      Obrigado por confiares em nós para esclareceres as tuas dúvidas.
      Em primeiro lugar, cumpre-nos informar que, tratando-se de um terreno herdado, não poderás usufruir dos termos do Usucapião. Aconselhamos-te a leitura do artigo: O que fazer quando um herdeiro não quer vender o imóvel herdado, onde perceberás que é possível recorrer a uma venda judicial para que o bem (imóvel) possa ser dividido por todos os herdeiros.

      Continuamos ao dispor,
      A equipa Imóvel.pt

  2. Ola boa tarde. Minha mae vai ter que registar uns terrenos agricolas em seu nome por usocampiao, ja os trabalha a muitos anos. Gostaria de saber de me poderia dizer em quanto ficaria esses custos. Obrigado

    1. Cara Suzana. Desde já agradecemos o teu comentário.
      Na aquisição de imóveis por usucapião são devidos o Imposto de Selo e os emolumentos cobrados pelo serviço de Registo Predial. De acordo com o artigo 20º da secção II do Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, os emolumentos da escritura por usucapião são de 155 euros. Quanto ao Imposto de Selo e de acordo com a Tabela Geral do Imposto do Selo, este é calculado a 10% sobre o Valor Patrimonial do Imóvel.

      Esperamos ter ajudado.
      Cumprimentos, a equipa Imóvel.pt

  3. Tenho os meus avós com 93 anos e á cerca de três anos foram viver para casa de uma segunda sobrinha sem nós netas sabermos de nada. Viemos a descobrir mais tarde que ela se tinha apoderado de terrenos,casa e até contas bancárias por usocampeao.Uma vez que nós netas somos as herdeiras(o meu pai morreu em 2004)podemos reverter esta situação ou uma vez que ainda estão os dois vivos podem fazer o que quiserem? Obrigado

    1. Boa tarde Paula,

      É com gosto que recebemos o teu comentário e tentaremos ajudar da forma que nos for possível.
      Antes de mais, dizer que na situação que explanou, não se aplica o conceito de usucapião. Ou seja, apesar de a sobrinha se ter “apoderado” dos bens dos seus avós, esta não lhes tem direito. Tendo em conta que os avós ainda são vivos, estes podem atribuir a gestão dos seus bens a quem lhes convier.
      Apesar disto, cremos que poderão existir informações de âmbito legal que escapam à nossa atividade aqui no blog, pelo que te aconselhamos a procura por um advogado ou solicitador para melhores esclarecimentos.

      Cumprimentos,
      A equipa Imóvel.pt

  4. Temos eu o meu irmão e a minha mãe um imovel com cerca de 250 metros quadrados desde 1966 em baixo comércio e em cima habitação mas nas finanças estão registados só 150 metros quadrados .
    Como posso usar usucapião?

    1. Bom dia Carlos,
      Conforme explicamos no artigo, o pedido de reconhecimento do direito de aquisição por usucapião deve ser efetuado num serviço de registo predial, mediante escritura de justificação notarial. Ou seja, deverás deslocar-te ao serviço de registo predial da localidade em que o imóvel se insere e fazer o pedido de escritura de justificação notarial.

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

  5. Boa tarde, pretendo adquirir um terreno rústico (abandonado) próximo da minha propriedade contudo este não tem registo na conservatória. O terreno está identificado no cadastro rústico da DGT e nas finanças existe o número de prédio rústico e a identificação do dono, que morreu há muito. Sei que o filho, que mora nas redondezas, não tem interesse nenhum no terreno e pretendo fazer uma proposta justa de compra que não necessite de grandes burocracias, pois o terreno não tem qualquer valor. O que sairá mais em conta e sem grandes custos para ambas as partes? O processo normal com a habilitação de herdeiros, registo de propriedade, escritura etc; ou proposta por usucapião de boa-fé, visto que estou em contato com o terreno há mais de 5 anos e acredito consiguir arranjar as 3 testemunhas, sendo o filho uma delas.
    Muito obrigada pela vossa ajuda,

    1. Olá Ana. Obrigado pelo teu comentário.
      Estamos em crer que a apropriação da propriedade possa ser considerada de má fé, pelo facto de teres conhecimento de a quem pertence a propriedade. Nestes casos, o procedimento mais correto é a distribuição da herança ao filho do falecido dono do terreno e, posteriormente apresentares a tua proposta de compra.
      Esperamos ter ajudado.

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

  6. Vivo num predio desde o seu inicio à 29 anos, à 15 anos no mesmo predio mudei para um apartamento maior, cujo vendedor me passou, ou seja herdei, a sua garagem que apesar de estar registada como um lugar de 17m2, tem o triplo e uma terca parte é fechada com portão de correr, quem me vendeu era proprietario e tambem ai viveu desde o seu inicio, tendo feito o negócio das garagens de forma escura com o empreiteiro. Todos os moradores sabiam assim como na garagem do prédio há outros casos idênticos. Atualmente a empresa de condomínio devido à pressão de um condomínio quer corrigir a situação, visto o espaço temporal posso fazer usocapeao e registar a garagem real que usufruo.

    1. Olá João.
      Dada a especificidade da situação, aconselhamos o contacto com o Instituto dos Registos e Notariado para melhores esclarecimentos.
      Os contactos disponíveis são 211950500 ou [email protected] .

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

  7. Boa Tarde. Vivo num numa casa cedida por herança(sou neta)mas o terreno foi adquirido por usocapiao, já do tempo do meu bisavô, ou seja, já por cá viveu o meu avô, que já falaceu(casa particular dele, neste mesmo terreno) , vive o meu pai, e vivo eu também. Falamos de muitos anos(já eu tenho 35) a usufruir deste terreno, o que terei eu de fazer para tratar de adquirir o terreno por usocapiao. Obrigada.

    1. Olá Raquel,
      Conforme indicamos no artigo, terás que te dirigir a um serviço do registo predial e solicitar o registo de escritura de justificação notarial, explicando que se trata de um registo por usucapião. Os documentos necessários para a instrução do processo podem variar consoante o caso e, por essa razão, ser-te-ão indicados pelo serviço no momento do pedido.

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

  8. Boa tarde
    O meu sogro trata um terreno que ja era do seu bisavô e nunca foi feito o registo para os seguintes herdeiros nem para o pai do meu sogro nem para o meu sogro dado que ninguém quis gastar dinheiro.
    Gostaria de saber qual a melhor forma para se poder fazer fazer o necessário para por o terreno no nome do meu sogro visto que ele já trata o terreno desde a morte do seu pai a mais de 13 anos seguidos.
    Fico a aguardar a vossa resposta.
    Obrigado

    1. Olá José,
      Visto tratar-se de um imóvel que é do teu sogro por direito de sucessão, o melhor será registá-lo como tal. Para o efeito, este poderá tratar do processo de habilitação de herdeiros simples no Instituto dos Registos e Notariado. Sabe mais aqui.

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

  9. Boa tarde,

    Tenho uma casa devoluta, com um terreno que foi anexado à posterior em 1934, onde verifico na caderneta predial que este terreno não está contabilizado, pois na escritura (muito antiga) não constava sequer medidas porque era agrícola ( já não é). Em vez de 223 deveria ser na realidade 450m2.
    Junto das finanças já está atualizado, junto do registo predial não estou a conseguir regularizar. A conservadora diz que excede os 20% e por isso não o faz. Ando há mais de 1 ano nisto e neste momento estou sem alternativas. A casa encontra-se a cair e pretendo uma solução urgente pois queria reabilitar.
    Tendo sido esta casa herdada, com mais dois primos, poderei fazer uso do usucapião para regularizar as medidas? Estes primos têm conhecimento de toda esta situação, e sou eu que tenho estado responsável por esta propriedade há imensos anos (mais de 30, e herdei oficialmente por parte da minha mãe que faleceu há 9 anos).

    Obrigada

    Obrigada

    1. Olá Sílvia.
      De facto, é política de qualquer Conservatória, não aceitar alterações ao registo predial quando a discrepância de informações é substancial.
      Acreditamos que terás que reiniciar todo o processo, ou seja, começar por realizar um levantamento topográfico, solicitar autenticação da Câmara Municipal, atualizar o processo junto das Finanças e, por fim, junto da Conservatória, apresentando as plantas atualizadas e autenticadas.
      Recomendamos aconselhamento junto de um topógrafo para corroboração deste procedimento.
      Mais informamos que, neste caso, tratando-se de um imóvel herdado, usucapião não será o processo mais correto a adotar.

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

      1. Olá,

        Desde já agradeço a resposta. Já realizei todos esses procedimentos. Foi precisamente com isso que consegui a alteração nas finanças. Só depois de alterado nas finanças é que fui à conservatória

  10. Boa tarde.
    Os meus pais cultivam e cuidam de uma casa e terreno em frente à nossa casa,a questão é que as proprietárias duas inglesas já idosas foram se embora para inglaterra há 19 anos e não conseguimos contata las será que poderemos invocar escritura por uso campeão?

    1. Olá Maria,

      Parece-nos que conseguirão fazê-lo. Confirma se reúnem as condições que mencionamos no artigo. Se sim, poderás tratar da escritura por usucapião.

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

  11. Boa tarde. O meu avô morreu em 2003, deixando como bens 2 imóveis construídos num lote. Apenas o lote está inscrito na conservatória. As casas tem caderneta predial mas estãoomissas. Na conservatória. As casas estão arrendadas desses 1972 às mesmas pessoas. Sou eu que desde 1996 cuidei sempre das casas, visto o meu marido ser empreiteiro da construção cível e porque seria eu a herdeira das casas. Desde que ele faleceu, sou eu que pago o IMI. Tenho um irmão que ficou com outros bens , de acordo com a vontade do meu avô.Gostaria de saber se posso fazer registo predial em meu nome usando o usucapião, uma vez que o meu irmão se encontra no estrangeiro. Obrigada

    1. Olá Cristina,

      Neste caso, julgamos que a escritura por usucapião não será aceite. Tem que ser feita a habilitação de herdeiros e distribuídos os bens conforme acordado entre estes. Confirma com a Conservatória, como pode ser resolvido o facto de o irmão estar no estrangeiro e não poder estar presente.

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

  12. Boas. O meu pai mora na casa dos falecidos pais há uns 8 anos +/-, é o segundo herdeiro mais velho, ainda há um irmão cabeça de casal, entre outros mais novos. O meu pai é divorciado, vive sozinho la. O uso de campeão pode ser ativado pelo meu pai ja que o mais velho não quer vender a parte dele? Obrigado pela atenção.

    1. Olá David.

      Parece-nos que, neste caso, a usucapião não será aplicável. Trata-se de uma herança que deverá ser distribuída por todos os herdeiros.

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

  13. Bom dia.
    Tenho um terreno, com 4280m2, que confronta em toda a sua extensão com caminho público camarário desde o meu bisavô e tenho todos os docs legais que comprovam a minha propriedade, registos, escrituras… O vizinho da frente, que mora do outro lado da estrada, decidiu começar a mexer e a ocupar uma faixa do meu terreno junto à estrada, cerca de 100m2,alegando que é o dono do terreno e que mo vai tirar com uma escritura de usocapião.
    Isto é possível? A desanexação de parte do meu terreno, subtraindo parte da minha confrontação com caminho público e alterando confrontações, pois eu nunca confrontei com este sr., mas sempre com caminho público e sendo eu a proprietária legítima de todo o terreno?

    1. Olá Cristiana.

      Tal como referimos no nosso artigo, para fazer uma escritura por usucapião, a utilização do bem deve ser do conhecimento da população nas redondezas, que reconhecem o utilizador como (único) proprietário; e também, a utilização do bem não deve dar origem a qualquer tipo de conflito.

      Mesmo que o Sr. Dê entrada de um pedido de escritura por usucapião, a Cristiana tem a oportunidade de contestar esse pedido, e nessa altura, provará que é a legal proprietária do terreno.

      Cumprimentos,
      A equipa imóvel.pt

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