Usucapião: todas as respostas que procuras

usucapião

Adquirir pelo uso. É o significado da palavra usucapião que deriva do latim – usucapio – e da qual vamos falar hoje, pelas dúvidas que sempre levanta quando o assunto nos surge.

A usucapião está prevista no Código Civil Português como um direito de alguém reivindicar a propriedade de um bem que não é seu por registo. Estarás já a perguntar-te a ti mesmo – mas isto é realmente possível? Como funciona usucapião? Vamos responder a todas as tuas dúvidas neste artigo. Continua a ler.

Índice de Conteúdos

O que é usucapião?
Quem tem capacidade para adquirir?
Como funciona usucapião?
Ao fim de quanto tempo posso invocar a usucapião em Portugal
Como invocar a usucapião de um bem imóvel?
Escritura de usucapião: documentos necessários
Escritura usucapião: Preço
É possível invocar a usucapião de um imóvel arrendado?
A usucapião pode ser revertida?
Caso Prático
Legislação aplicável

 

O que é usucapião?

O Artigo 1287º do Código Civil (CC) apresenta a noção de usucapião da seguinte forma:

“A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação”.

Traduzindo por miúdos, o CC prevê a possibilidade de alguém que usufrui de um determinado bem, possa apropriar-se desse bem se o possuir durante um largo período de tempo e de forma continuada. A parte final desta definição – “a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação” – elucida-nos ainda sobre a obrigatoriedade de quem possui se comporte como sendo o único e legítimo proprietário do bem em questão, caso contrário, não poderá invocar-se a usucapião.

 

Quem tem capacidade para adquirir?

A usucapião aproveita a todos os que podem adquirir, ou seja, aqueles com capacidade jurídica. No caso de pessoa declarada incapaz, seja por razão da idade ou anomalia psíquica, esta pode, de igual forma, adquirir tanto por si, como por intermédio de outrem que a represente legalmente.

usucapião

 

Como funciona usucapião?

Para que seja possível invocar a usucapião, a lei prevê três situações passíveis de reconhecimento, como sejam:

  1. Utilização pública

A utilização do bem deve ser do conhecimento da população nas redondezas, que reconhecem o utilizador como (único) proprietário.

  1. Utilização pacífica

A utilização do bem não deve dar origem a qualquer tipo de conflito. Nos casos em que a posse seja feita com recurso à violência ou de forma oculta, os prazos a serem considerados para efeitos de prova de usucapião, só começam a contar a partir do momento em que cesse a violência ou a posse se torne pública.

  1. Uso ininterrupto

A utilização do bem por aquele que se diz no direito de usucapir (adquirir propriedade por usucapião), deve acontecer de forma continuada e sem abandono do bem de tempos a tempos. O possuidor deve ser reconhecido como utilizador regular do bem em causa, publicamente.

 

Ao fim de quanto tempo posso invocar a usucapião em Portugal?

Conforme indica a definição do termo que aqui discutimos, a aquisição do direito de propriedade só pode acontecer se a posse tiver sido mantida por certo lapso de tempo, tempo este que a lei também define com base em três requisitos;

1. Havendo título de aquisição e registo deste;
2. Não havendo título de aquisição, mas registo de mera posse;
3. Não havendo título de aquisição nem registo de mera posse.

Havendo título de aquisição e registo deste (1.), a usucapião tem lugar:

a) Quando a posse, sendo de boa fé, tiver durado por 10 anos, contados desde a data do registo;
b) Quando a posse, ainda que de má fé, houver durado 15 anos, contados da data do registo.

Não havendo título de aquisição, mas apenas registo de mera posse (2.), a usucapião tem lugar:

a) Se a posse tiver continuado por 5 anos contados desde a data do registo, e esta for de boa fé;
b) Se a posse tiver continuado por 10 anos, a contar da data de registo, ainda que não de boa fé.

Não havendo registo do título de aquisição nem registo de mera posse (3.), a usucapião tem lugar:

a) Ao final de 15 anos se a posse for de boa fé;
b) Ao final de 20 anos se a posse for de má fé.

Nota: A mera posse só será registada em vista de sentença final proferida em processo de justificação notarial, na qual se reconheça que o possuidor tem possuído o bem pacífica e publicamente por tempo não inferior a 5 anos.

Convém ainda explicar por que razão a lei faz distinção entre atuação de boa fé e de má fé. Na verdade, basta apresentar a definição para que percebas porquê.

Diz-se uma atuação de boa fé aquela em que o possuidor faz uso do bem zelando por este, desconhecendo que está a lesar o direito de outra pessoa, e, assumindo que o imóvel está ao abandono e que nunca se lhe apareceu o proprietário.

Numa atuação de má fé o possuidor tem conhecimento da existência de um proprietário, no entanto, decide aproveitar-se da sua ausência e, de forma oculta, ocupar o bem.

 

Como invocar a usucapião de um bem imóvel?

A aquisição de um imóvel por usucapião deve seguir as regras descritas no Código do Notariado (art.º 89º e seguintes) e no Código do Registo Predial (art.º 116º e seguintes), conforme elucidaremos a seguir.

Fonte: dre.pt

O pedido de reconhecimento do direito de aquisição por usucapião deve ser efetuado num serviço de registo predial, mediante escritura de justificação notarial. O interessado terá que:

1) Declarar que é, com exclusão de qualquer outra pessoa, o possuidor do bem imóvel;
2) Especificar a causa da sua aquisição e referir as razões que o impossibilitam de a comprovar pelos meios normais;
3) Mencionar as circunstâncias que determinam o início da posse, bem como as que caracterizam a utilização do bem e aquelas que deram origem à usucapião.

Para além disto, o processo de aquisição vai exigir:

1) A existência de 3 testemunhas sem relação de parentesco, que atestem a relação do utilizador com o bem em que está interessado;
2) A entrega dos documentos (meios de prova) que os serviços considerem necessários consoante cada situação;
3) O pagamento de emolumentos;
4) Um período de espera de 30 dias para que terceiros se possam opor à aquisição.

 

Escritura de usucapião: documentos necessários

Os documentos necessários para a instrução do processo podem variar de caso para caso, e por essa razão não são estritamente descritos na legislação.

A avaliação do pedido considera a apresentação dos meios de prova, que se consideram os seguintes:

a) 3 testemunhas;
b) Documentos comprovativos das transmissões anteriores e subsequentes ao facto justificado a respeito das quais não se alegue a impossibilidade de os obter;
c) Outros documentos que se considerem necessários para a verificação dos pressupostos do pedido.

 

Escritura usucapião: Preço

Na aquisição de imóveis por usucapião através de escritura pública de justificação notarial, ao Usucapiente é devido o Imposto de Selo, calculado sobre o valor patrimonial do imóvel à data da transmissão.

Para além disto serão cobrados emolumentos pelo serviço do Registo Predial.

 

É possível invocar a usucapião de um imóvel arrendado?

Tendo em conta que existe uma relação com o proprietário do imóvel, neste caso, definida por contrato de arrendamento, não existe a possibilidade de o inquilino se tornar proprietário por usucapião, tendo em conta que não basta ser um mero detentor do imóvel.

 

A usucapião pode ser revertida?

Sim, pode, mas devo sê-lo por ação judicial. Se detetares que existe algum bem teu que está a ser alvo de usucapião de forma ilícita, deves recorrer à justiça de forma pacífica e não oculta.

 

Caso Prático

Imagina que vives num apartamento arrendado e descobriste um terreno que parece abandonado e começaste a cultivá-lo de boa fé, desconhecendo o direito de outra pessoa, e, sem que nunca alguém se tenha apresentado como proprietário. Neste caso, ao final de 15 anos, é-te legalmente concedida a possibilidade de aquisição por usucapião do terreno no qual tens cultivado.

O apartamento no qual resides por arrendamento não vem ao caso, visto haver uma relação com o proprietário do imóvel.

 

Legislação aplicável

O Capítulo VI do Código Civil Português, na sua atual redação, é inteiramente dedicado à usucapião.

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Fonte: dre.pt

Art.º 89º e seguintes do Código do Notariado e art.º 116º e seguintes do Código do Registo Predial.

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