{"id":991,"date":"2021-10-15T12:38:11","date_gmt":"2021-10-15T10:38:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.imovel.pt\/?p=991"},"modified":"2026-09-15T06:13:30","modified_gmt":"2026-09-15T04:13:30","slug":"imposto-sobre-venda-de-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.imovel.pt\/news\/imobiliario\/imposto-sobre-venda-de-imovel","title":{"rendered":"Imposto sobre venda de imovel a suportar pelo propriet\u00e1rio"},"content":{"rendered":"

Acreditamos que \u00e9 do conhecimento geral que, qualquer venda tem um imposto associado. Todos sabemos, certo? Na venda de im\u00f3veis \u00e9 o imposto sobre venda de imovel. Antes de vender a casa, o propriet\u00e1rio deve tomar consci\u00eancia dos custos que a venda acarretar\u00e1 e dos impostos que ter\u00e1 que pagar. Vamos analisar de perto o imposto sobre venda de imovel<\/strong> para o seu propriet\u00e1rio.<\/p>\n

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Compreender a Din\u00e2mica Fiscal e o imposto sobre venda de imovel<\/h2>\n

A determina\u00e7\u00e3o das mais ou menos-valias \u00e9 aquilo que vai indicar qual ser\u00e1 o imposto sobre venda de imovel a pagar. Por defini\u00e7\u00e3o, uma mais ou menos-valia trata-se da diferen\u00e7a entre o pre\u00e7o pelo qual se vendeu um bem e o pre\u00e7o pelo qual se comprou<\/strong>, subtraindo-se os encargos dos processos de compra e venda e o coeficiente de desvaloriza\u00e7\u00e3o. Em linguagem corrente, n\u00e3o \u00e9 nada mais que o lucro (mais-valia) ou o preju\u00edzo (menos-valia) da venda, sobre o qual ser\u00e1 determinado o imposto sobre venda de imovel a pagar pelo propriet\u00e1rio.<\/p>\n

Para o apuramento da mais ou menos-valia e, consequente imposto a pagar, o propriet\u00e1rio deve, antes de tudo, fazer o reporte da transmiss\u00e3o de propriedade na declara\u00e7\u00e3o Modelo 3 de IRS<\/a><\/span> (quadro 4 do Anexo G)<\/strong> respeitante ao ano em que essa venda ocorra. As mais ou menos-valias ser\u00e3o determinadas pela Autoridade Tribut\u00e1ria com base nos montantes declarados em sede de IRS.<\/p>\n

\"imposto
Fonte: dre.pt<\/figcaption><\/figure>\n

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Apuramento de mais ou menos-valias<\/h2>\n

Como j\u00e1 referimos, para a determina\u00e7\u00e3o da mais ou menos-valia, deve considerar-se o valor da venda do im\u00f3vel<\/a><\/span>, o valor de aquisi\u00e7\u00e3o do mesmo, e acrescer-se as despesas inerentes \u00e0 compra e \u00e0 venda, assim como os encargos incorridos com a valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel nos \u00faltimos 12 meses. O valor de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel deve ainda ser corrigido por um coeficiente de desvaloriza\u00e7\u00e3o da moeda, publicado anualmente pelo Minist\u00e9rio das Finan\u00e7as, de forma a garantir-se que o contribuinte n\u00e3o suporta imposto sobre o ganho apurado em virtude da infla\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n

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A f\u00f3rmula de c\u00e1lculo da mais ou menos-valia \u00e9 a seguinte:<\/h2>\n

MV = Vvenda \u2013 [ (Vaq x Cf) + Encv + Daq + Dvenda ]<\/strong><\/p>\n

MV<\/strong> = Mais ou Menos-valia<\/p>\n

Vvenda<\/strong> = Valor da venda do im\u00f3vel \u2013 corresponde ao valor recebido ou ao Valor Patrimonial do Im\u00f3vel, se este for superior<\/p>\n

Vaq<\/strong> = Valor de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u2013 considerar o valor de aquisi\u00e7\u00e3o que tiver servido de base para efeitos de liquida\u00e7\u00e3o do Imposto Municipal sobre as Transmiss\u00f5es Onerosas de Im\u00f3veis, no caso de o im\u00f3vel ter sido adquirido a t\u00edtulo oneroso<\/p>\n

Cf <\/strong>= Coeficiente de desvaloriza\u00e7\u00e3o da moeda, apenas aplic\u00e1vel nos casos em que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da compra e a data da venda do im\u00f3vel. Este coeficiente \u00e9 revisto anual pelo Minist\u00e9rio das Finan\u00e7as<\/p>\n

Encv<\/strong> = Encargos incorridos com a valoriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel nos \u00faltimos 12 anos<\/p>\n

Daq<\/strong> = Despesas incorridas com a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, como por exemplo, despesas com o Registo Predial, encargos notariais, IMT e Imposto de Selo<\/p>\n

Dvenda<\/strong> = Despesas incorridas com a venda do im\u00f3vel, como por exemplo, obten\u00e7\u00e3o do certificado energ\u00e9tico e comiss\u00e3o imobili\u00e1ria<\/p>\n

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O Regime de Tributa\u00e7\u00e3o e o Imposto Fiscal<\/h2>\n

Segundo o regime de tributa\u00e7\u00e3o, o valor das mais-valias<\/strong> sujeito a imposto em sede de IRS corresponde a 50% do valor apurado<\/strong>, para propriet\u00e1rios residentes em Portugal. Ou seja, se um propriet\u00e1rio obteve, por exemplo, uma mais-valia de 20 mil euros na venda do seu im\u00f3vel, apenas 10 mil ser\u00e3o considerados no seu IRS para efeitos de tributa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

No caso de o propriet\u00e1rio n\u00e3o ter resid\u00eancia fiscal em Portugal, o valor sujeito a imposto corresponder\u00e1 a 100% do valor da mais-valia (aplicando-se regime-regra).<\/p>\n

Existem algumas exce\u00e7\u00f5es:<\/p>\n