{"id":2295,"date":"2022-09-13T16:46:50","date_gmt":"2022-09-13T14:46:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.imovel.pt\/news\/?p=2295"},"modified":"2022-10-04T21:07:30","modified_gmt":"2022-10-04T19:07:30","slug":"nrau","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.imovel.pt\/news\/imobiliario\/nrau","title":{"rendered":"NRAU: Novo Regime do Arrendamento Urbano explicado"},"content":{"rendered":"

Sejas senhorio ou arrendat\u00e1rio, fica a conhecer todos os detalhes do NRAU \u2013 o Novo Regime do Arrendamento Urbano e as respetivas atualiza\u00e7\u00f5es. Este documento vem democratizar o mercado, atribuindo mais flexibilidade aos propriet\u00e1rios, mas tamb\u00e9m mais direitos para os inquilinos.<\/p>\n

\u00cdndice de Conte\u00fados<\/strong><\/span><\/p>\n

O que \u00e9 o NRAU?<\/span>
\nA quem se destina?<\/span>
\nQuais as principais altera\u00e7\u00f5es ao NRAU?<\/span>
\nLegisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel<\/span>
\nNRAU atualizado para download<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

O Regime do Arrendamento Urbano nasce em 2006, no entanto, em 2012 foi criado o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)<\/strong> com o intuito de colmatar algumas falhas detetadas na legisla\u00e7\u00e3o do mercado de arrendamento.<\/p>\n

Depois disto sucederam-se altera\u00e7\u00f5es substanciais \u00e0 lei, nomeadamente, em 2019 e que passamos a expor adiante neste artigo. No final, poder\u00e1s fazer download do NRAU atualizado.<\/p>\n

 <\/p>\n

O que \u00e9 o NRAU?<\/h2>\n

O NRAU \u2013 Novo Regime do Arrendamento Urbano \u00e9 a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel ao mercado do arrendamento imobili\u00e1rio<\/strong>, que procede \u00e0 revis\u00e3o do regime jur\u00eddico do arrendamento urbano, pela Lei n.\u00ba 31\/2012<\/a><\/span>, em vigor desde dezembro de 2012. A sua consolida\u00e7\u00e3o veio colmatar diversas falhas reveladas pela reforma do arrendamento urbano de 2006, tais como a insuficiente resposta a problemas com contratos de arrendamento<\/a><\/span> anteriores a 1990, a realiza\u00e7\u00e3o de obras de reabilita\u00e7\u00e3o em im\u00f3veis arrendados<\/a><\/span>, e at\u00e9 com os procedimentos de despejo. O NRAU contempla agora uma s\u00e9rie de medidas cujo prop\u00f3sito visa a dinamiza\u00e7\u00e3o do mercado do arrendamento urbano.<\/p>\n

\"\"
Fonte: dre.pt<\/figcaption><\/figure>\n

 <\/p>\n

A quem se destina?<\/h2>\n

O NRAU afeta senhorios e arrendat\u00e1rios<\/strong>, atribuindo mais flexibilidade aos propriet\u00e1rios relativamente aos termos previamente acordados com os inquilinos. No entanto, tamb\u00e9m sofre as necess\u00e1rias adapta\u00e7\u00f5es para a prote\u00e7\u00e3o dos inquilinos com rendimentos baixos, permitindo que estes contestem a atualiza\u00e7\u00e3o das suas rendas caso consigam provar que os seus rendimentos s\u00e3o insuficientes.<\/p>\n

Este novo regime, afeta de igual forma, os contratos habitacionais celebrados antes de 1990, ou seja, antes da vig\u00eancia do Regime do Arrendamento Urbano, e de contratos n\u00e3o habitacionais celebrados antes de 1995.<\/p>\n

 <\/p>\n

Quais as principais altera\u00e7\u00f5es ao NRAU?<\/h2>\n

As \u00faltimas altera\u00e7\u00f5es a este regime do arrendamento urbano ocorreram em 2019, as quais se podem resumir nos seguintes pontos:<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. Dura\u00e7\u00e3o dos contratos de arrendamento<\/a><\/span><\/li>\n
  2. Atualiza\u00e7\u00e3o das rendas<\/li>\n
  3. Realiza\u00e7\u00e3o de obras em pr\u00e9dios arrendados<\/li>\n
  4. Procedimento especial de despejo<\/li>\n
  5. Incentivos fiscais do NRAU<\/li>\n
  6. Rescis\u00e3o leg\u00edtima de contrato<\/a><\/span><\/li>\n
  7. Arrendamento de casa com Cr\u00e9dito Habita\u00e7\u00e3o<\/a><\/span><\/li>\n
  8. Arrendamento acess\u00edvel<\/a><\/span><\/li>\n
  9. Direitos dos arrendat\u00e1rios<\/li>\n
  10. Ass\u00e9dio no Arrendamento<\/li>\n<\/ol>\n

     <\/p>\n

    1. Dura\u00e7\u00e3o dos contratos de arrendamento<\/h4>\n

    De acordo com os artigos 1094.\u00ba e seguintes do NRAU (legisla\u00e7\u00e3o consolidada), o contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais<\/strong> pode celebrar-se com prazo certo ou por dura\u00e7\u00e3o indeterminada. No sil\u00eancio das partes, o contrato considera-se de dura\u00e7\u00e3o indeterminada.<\/p>\n

    Nos contratos a prazo certo<\/strong>, este n\u00e3o pode ser inferior a um ano, podendo convencionar-se que ap\u00f3s a primeira renova\u00e7\u00e3o o arrendamento passa a ter dura\u00e7\u00e3o indeterminada. No que diz respeito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por per\u00edodos m\u00ednimos sucessivos de tr\u00eas anos, se outros n\u00e3o estiverem contratualmente previstos, exceto se celebrado para habita\u00e7\u00e3o n\u00e3o permanente ou para fim especial transit\u00f3rio.<\/p>\n

    O contrato de dura\u00e7\u00e3o indeterminada<\/strong> cessa por den\u00fancia de uma das partes.<\/p>\n

    Conforme o disposto no artigo 1110.\u00ba do NRAU (legisla\u00e7\u00e3o consolidada) as regras relativas \u00e0 dura\u00e7\u00e3o e renova\u00e7\u00e3o dos contratos de arrendamento para fins n\u00e3o habitacionais<\/strong> s\u00e3o livremente estabelecidas pelas partes.<\/p>\n

    Contudo, se for estipulado um prazo<\/strong>, o contrato renova-se automaticamente por um per\u00edodo de cinco anos. Na falta de estipula\u00e7\u00e3o<\/strong>, considera-se celebrado com prazo certo pelo per\u00edodo de 10 anos, renovando-se automaticamente por per\u00edodos sucessivos de igual dura\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

    Nos cinco primeiros anos, independentemente do prazo, o senhorio n\u00e3o pode opor-se \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato.<\/p>\n

     <\/p>\n

    2. Atualiza\u00e7\u00e3o das rendas<\/h4>\n

    De acordo com o artigo 1077\u00ba do NRAU (legisla\u00e7\u00e3o consolidada), as partes envolvidas devem estipular por escrito a possibilidade de atualiza\u00e7\u00e3o da renda e o respetivo regime. Na falta de estipula\u00e7\u00e3o, a renda pode ser atualizada anualmente de acordo com os coeficientes de atualiza\u00e7\u00e3o vigentes. Estes podem ser consultados no Portal da Habita\u00e7\u00e3o<\/a><\/span>. O senhorio deve comunicar por escrito, com uma anteced\u00eancia m\u00ednima de 30 dias consecutivos, o coeficiente de atualiza\u00e7\u00e3o e a renda da\u00ed resultante.<\/p>\n

    \"nrau\"
    Fonte: portaldahabitacao.pt<\/figcaption><\/figure>\n

    No que diz respeito aos contratos antigos <\/strong>(anteriores a 1990 e 1995), a atualiza\u00e7\u00e3o do valor da renda acontece noutros moldes. Nestes casos deve ser implementado um regime especial de atualiza\u00e7\u00e3o da renda, salvaguardando-se, no entanto, as situa\u00e7\u00f5es de car\u00eancia econ\u00f3mica. Neste \u00faltimo caso cabe \u00e0 Seguran\u00e7a Social dar a devida resposta e acompanhamento. Tamb\u00e9m os casos em que o arrendat\u00e1rio tenha 65 ou mais anos ou um grau de incapacidade igual ou superior a 60% est\u00e3o protegidos pelo NRAU. Estes s\u00f3 transitam de regime ou cessam o contrato, mediante acordo entre as partes.<\/p>\n

    O regime especial de atualiza\u00e7\u00e3o da renda, descrito no artigo 38.\u00ba do NRAU (legisla\u00e7\u00e3o consolidada) indica que a referida atualiza\u00e7\u00e3o \u00e9 feita de forma faseada ao longo de cinco anos em situa\u00e7\u00f5es normais. Pode ser feita ao longo de dois anos se o agregado familiar dispuser de um rendimento anual superior a 15 vezes a retribui\u00e7\u00e3o m\u00ednima anual, ou, ao longo de 10 anos quando o arrendat\u00e1rio invoque uma situa\u00e7\u00e3o de car\u00eancia econ\u00f3mica.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    3. Realiza\u00e7\u00e3o de obras em pr\u00e9dios arrendados<\/h4>\n

    Nos contratos celebrados para fins habitacionais, estabelece o artigo 1074\u00ba<\/strong> que \u00e9 da compet\u00eancia do senhorio a realiza\u00e7\u00e3o de obras de conserva\u00e7\u00e3o, havendo a possibilidade de estas serem realizadas pelo arrendat\u00e1rio quando autorizado pelo senhorio. Nesta \u00faltima situa\u00e7\u00e3o, o arrendat\u00e1rio tem direito a compensa\u00e7\u00e3o pelas obras realizadas, no final do contrato.<\/p>\n

    Nos contratos celebrados para fins n\u00e3o habitacionais, o artigo 1111\u00ba estabelece que as regras relativas \u00e0 responsabilidade pela realiza\u00e7\u00e3o das obras de conserva\u00e7\u00e3o, ordin\u00e1ria ou extraordin\u00e1ria, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, s\u00e3o livremente estabelecidas pelas partes. Se nada for convencionado, cabe ao senhorio a execu\u00e7\u00e3o destas obras, considerando-se o arrendat\u00e1rio autorizado a realiz\u00e1-las.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    4. Procedimento especial de despejo<\/h4>\n

    O NRAU prev\u00ea agora um procedimento especial e extrajudicial de despejo, que visa tornar mais simples e menos morosa a desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel arrendado em caso de incumprimento por parte do arrendat\u00e1rio. Para a resolu\u00e7\u00e3o das tramita\u00e7\u00f5es legais em casos de despejo foi criado Balc\u00e3o Nacional de Arrendamento<\/a><\/span>.<\/p>\n

    Este procedimento de despejo n\u00e3o se aplica a arrendat\u00e1rios idosos ou a pessoas com defici\u00eancia<\/strong>, com contratos de arrendamento<\/a><\/span> assinados entre 1990 e 1999<\/strong>, exceto em situa\u00e7\u00f5es em que a habita\u00e7\u00e3o tenha que sofrer obras profundas.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    5. Incentivos fiscais do NRAU<\/h4>\n

    Com o intuito de promover a estabilidade do mercado e incentivar o arrendamento<\/a><\/span>, o Governo definiu a atribui\u00e7\u00e3o de incentivos fiscais aos senhorios que optem por celebrar contratos com maior dura\u00e7\u00e3o. A aplica\u00e7\u00e3o deste incentivo observa-se na redu\u00e7\u00e3o de taxas de imposto, que podem passar dos atuais 28% para o m\u00e1ximo de 10%<\/strong>.<\/p>\n

    Contratos com dura\u00e7\u00e3o entre 2 a 5 anos: a taxa de imposto baixa para 26%.<\/p>\n

    Contratos com dura\u00e7\u00e3o entre 5 e 10 anos: a taxa de imposto passa para 23%.<\/p>\n

    Contratos com dura\u00e7\u00e3o entre 10 e 20 anos: a taxa de imposto passa para 18%.<\/p>\n

    Fonte: comparaja.pt<\/p>\n

     <\/p>\n

    6. Rescis\u00e3o leg\u00edtima de contrato<\/h4>\n

    O NRAU prev\u00ea agora a possibilidade de rescis\u00e3o leg\u00edtima do contrato<\/a><\/span> caso o senhorio necessite de habitar a casa ou esta tenha que ser demolida. Tamb\u00e9m prev\u00ea a hip\u00f3tese de suspens\u00e3o do contrato de arrendamento<\/a>, no caso de a habita\u00e7\u00e3o precisar de obras profundas. Nesta situa\u00e7\u00e3o o arrendat\u00e1rio tem o direito a ser realojado em habita\u00e7\u00e3o equivalente.<\/p>\n

    Em caso de rescis\u00e3o<\/a><\/span>, o senhorio fica isento de pagar IRS pela indemniza\u00e7\u00e3o paga ao arrendat\u00e1rio.<\/p>\n

    Existe uma exce\u00e7\u00e3o para inquilinos que vivam no im\u00f3vel em causa h\u00e1 mais de 15 anos<\/strong>. Nestes casos o contrato s\u00f3 pode ser rescindido em caso de demoli\u00e7\u00e3o da habita\u00e7\u00e3o ou para a realiza\u00e7\u00e3o de obras profundas que obriguem \u00e0 sa\u00edda dos inquilinos.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    7. Arrendamento de casa com Cr\u00e9dito Habita\u00e7\u00e3o<\/a><\/span><\/h4>\n

    O NRAU permite que os im\u00f3veis adquiridos com recurso a cr\u00e9dito habita\u00e7\u00e3o<\/a><\/span> e, cuja amortiza\u00e7\u00e3o ainda esteja a decorrer, possam ser arrendados sem que o contrato de cr\u00e9dito sofra penaliza\u00e7\u00f5es no spread.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    8. Arrendamento acess\u00edvel<\/a><\/span><\/h4>\n

    O NRAU criou o programa de arrendamento acess\u00edvel<\/a><\/span> que permite aos senhorios beneficiar da isen\u00e7\u00e3o total de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais, se estes estabelecerem rendas mais acess\u00edveis. Para que possam ingressar neste programa, os senhorios devem praticar valores de renda inferiores a 20% dos pre\u00e7os de mercado e de forma a que n\u00e3o representem taxas de esfor\u00e7o superiores a 35% para os arrendat\u00e1rios. Pode ser aplicado a contratos de arrendamento<\/a><\/span> com uma dura\u00e7\u00e3o m\u00ednima de tr\u00eas anos, ou 9 meses nos contratos com estudantes.<\/p>\n

    Outro benef\u00edcio para propriet\u00e1rios \u00e9 o IVA a 6% em constru\u00e7\u00f5es para arrendamento, cujas rendas devem ter valores acess\u00edveis por 25 anos.<\/p>\n

    \"nrau\"
    Fonte: portaldahabitacao.pt<\/figcaption><\/figure>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    9. Direitos dos arrendat\u00e1rios<\/h4>\n

    O NRAU veio implementar o Servi\u00e7o de Injun\u00e7\u00e3o em Mat\u00e9ria de Arrendamento<\/a><\/span> (SIMA) cujo objetivo pretende defender os direitos dos arrendat\u00e1rios em situa\u00e7\u00f5es como o reembolso das despesas suportadas com obras de reabilita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

    Para al\u00e9m disto, o Novo Regime do Arrendamento Urbano apresenta uma nova medida para proteger idosos e pessoas com defici\u00eancia. Esta medida estabelece que os inquilinos n\u00e3o podem ser despejados da habita\u00e7\u00e3o desde que nela vivam h\u00e1 mais de 20 anos<\/strong>, salvo se o im\u00f3vel precisar de obras profundas.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

    10. Ass\u00e9dio no Arrendamento<\/h4>\n

    A Lei n.\u00ba 12\/2019 introduziu a proibi\u00e7\u00e3o de ass\u00e9dio no arrendamento que, com o objetivo de provocar a desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo. Sem preju\u00edzo da responsabilidade civil, criminal ou contraordenacional decorrente destes atos, o arrendat\u00e1rio pode intimar o senhorio a tomar provid\u00eancias no sentido de terminar com os atos de ass\u00e9dio.<\/p>\n

     <\/p>\n

    Legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel<\/h2>\n

    A Lei n.\u00ba 6\/2006, de 27 de fevereiro, aprova o NRAU, posteriormente alterado pelas leis:<\/strong><\/p>\n

    Lei n.\u00ba 12\/2019, de 12 de fevereiro<\/a><\/span> \u2013 Pro\u00edbe e pune o ass\u00e9dio no arrendamento<\/a><\/span>;<\/p>\n

    Lei n.\u00ba 13\/2019, de 12 de fevereiro<\/a><\/span> \u2013 Corrige situa\u00e7\u00f5es de desequil\u00edbrio entre arrendat\u00e1rios e senhorios, refor\u00e7a a seguran\u00e7a e a estabilidade do arrendamento urbano e protege arrendat\u00e1rios em situa\u00e7\u00e3o de especial fragilidade;<\/p>\n

    Lei n.\u00ba 2\/2020, de 31 de mar\u00e7o<\/a><\/span> \u2013 Or\u00e7amento de Estado para 2020;<\/p>\n

    Lei n.\u00ba 12\/2022, de 27 de junho<\/a><\/span> \u2013 Or\u00e7amento de Estado para 2022.<\/p>\n

    A Lei n.\u00ba 31\/2012, de 14 de agosto<\/a><\/span> procede \u00e0 revis\u00e3o do regime jur\u00eddico do arrendamento urbano.<\/p>\n

     <\/p>\n

    NRAU atualizado para download<\/h2>\n

    Disponibilizamos-te para download a vers\u00e3o consolidada do NRAU.<\/strong> Este documento contempla todas as altera\u00e7\u00f5es introduzidas, facilitando a sua consulta.<\/p>\n

    Faz o download aqui.<\/strong><\/a><\/span><\/p>\n

    \"nrau\"
    Fonte: dre.pt<\/figcaption><\/figure>\n

    Este artigo foi redigido com base na vers\u00e3o datada de 27 de junho de 2022 do Novo Regime do Arrendamento Urbano \u2013 Lei n.\u00ba 6\/2006.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Sejas senhorio ou arrendat\u00e1rio, fica a conhecer todos os detalhes do NRAU \u2013 o Novo Regime do Arrendamento Urbano e as respetivas atualiza\u00e7\u00f5es. Este documento vem democratizar o mercado, atribuindo mais flexibilidade aos propriet\u00e1rios, mas tamb\u00e9m mais direitos para os inquilinos. \u00cdndice de Conte\u00fados O que \u00e9 o NRAU? A quem se destina? 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