{"id":1121,"date":"2021-11-24T18:12:56","date_gmt":"2021-11-24T17:12:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.imovel.pt\/?p=1121"},"modified":"2026-09-15T06:11:16","modified_gmt":"2026-09-15T04:11:16","slug":"isencao-de-mais-valias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.imovel.pt\/news\/imobiliario\/isencao-de-mais-valias","title":{"rendered":"Isen\u00e7\u00e3o de mais valias sobre a venda de um im\u00f3vel"},"content":{"rendered":"

A tributa\u00e7\u00e3o de mais valias sobre im\u00f3veis \u00e9 o imposto que deve ser pago aquando da venda de uma habita\u00e7\u00e3o. A exist\u00eancia de mais valias acontece quando o valor da venda \u00e9 superior ao valor da compra do mesmo im\u00f3vel. Tamb\u00e9m pode acontecer o oposto, ou seja, esta mesma diferen\u00e7a ser negativa, e nesse caso, o termo a aplicar-se ser\u00e1 menos valia. Em termos de tributa\u00e7\u00e3o em sede de IRS a situa\u00e7\u00e3o ser\u00e1 diferente, mas j\u00e1 explicaremos tudo. Por agora vamos perceber como funciona a isen\u00e7\u00e3o de mais valias\u00a0sobre a venda de um im\u00f3vel.<\/strong><\/p>\n

\u00cdndice de Conte\u00fados<\/strong><\/p>\n

Isen\u00e7\u00e3o de mais valias<\/span><\/p>\n

    \n
  1. Reinvestir as mais valias numa Habita\u00e7\u00e3o Pr\u00f3pria Permanente<\/span><\/li>\n
  2. Ter comprado o im\u00f3vel antes de 1989<\/span><\/li>\n
  3. Isen\u00e7\u00e3o de mais valias para maiores de 65 anos<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Minimiza\u00e7\u00e3o da tributa\u00e7\u00e3o de mais valias<\/span><\/p>\n

    Um im\u00f3vel herdado tem isen\u00e7\u00e3o de mais valias?<\/span><\/p>\n

    Como declarar uma venda e respetivas mais ou menos valias?<\/span><\/p>\n

    Outras obriga\u00e7\u00f5es fiscais decorrentes da compra ou venda de um im\u00f3vel<\/span><\/p>\n

    Como n\u00e3o pagar mais valias: conclus\u00f5es<\/span><\/p>\n

     <\/p>\n

    Isen\u00e7\u00e3o de mais valias<\/h2>\n

    Segundo o regime de tributa\u00e7\u00e3o, o valor das mais valias sujeito a imposto em sede de IRS, corresponde a 50% do valor apurado, resultante da diferen\u00e7a entre o valor da compra e o valor da venda do im\u00f3vel. No entanto, existem algumas situa\u00e7\u00f5es que podem conduzir-te \u00e0 isen\u00e7\u00e3o de mais valias, ou seja, isen\u00e7\u00e3o de tributa\u00e7\u00e3o de mais valias.<\/p>\n

    H\u00e1 apenas um detalhe que n\u00e3o deve ser esquecido. As isen\u00e7\u00f5es e mecanismos para minimizar a tributa\u00e7\u00e3o de mais valias, s\u00f3 se aplicam, se os im\u00f3veis se tratarem de Habita\u00e7\u00e3o Pr\u00f3pria Permanente.<\/strong><\/p>\n

    De acordo com o estabelecido pelo Estado Portugu\u00eas, s\u00f3 existe isen\u00e7\u00e3o de pagamento de mais valias aquando da venda de casa<\/a><\/span>, se houver lugar ao reinvestimento numa nova habita\u00e7\u00e3o para o mesmo fim. Nos anos anteriores bastava que o propriet\u00e1rio conseguisse liquidar o empr\u00e9stimo \u00e0 habita\u00e7\u00e3o, para ficar isento. Agora, isso n\u00e3o \u00e9 suficiente. A isen\u00e7\u00e3o de tributa\u00e7\u00e3o de mais valias s\u00f3 \u00e9 concedida se uma destas op\u00e7\u00f5es ocorrer:<\/p>\n

    \"isen\u00e7\u00e3o<\/p>\n

     <\/p>\n

    1. Reinvestir o valor das mais-valias, numa Habita\u00e7\u00e3o Pr\u00f3pria Permanente<\/h3>\n

    A atribui\u00e7\u00e3o de isen\u00e7\u00e3o de mais valias pode ser considerada se reinvestires totalmente o valor das mais valias apuradas com a venda da casa<\/a> (se esta tiver sido usada como Habita\u00e7\u00e3o Pr\u00f3pria Permanente), numa outra habita\u00e7\u00e3o para o mesmo fim.<\/strong><\/p>\n

    O reinvestimento pode acontecer na compra, constru\u00e7\u00e3o ou reabilita\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel destinado a Habita\u00e7\u00e3o Pr\u00f3pria Permanente, entre os 24 meses anteriores \u00e0 venda e num prazo m\u00e1ximo de 36 meses ap\u00f3s a venda da habita\u00e7\u00e3o. Quer isto dizer que, por exemplo, se decidires vender a tua casa primeiro e s\u00f3 depois comprar outra, tens 36 meses para o fazer; se pelo contr\u00e1rio, come\u00e7ares por comprar a segunda casa e s\u00f3 depois venderes a primeira, nesse caso, a compra tem que acontecer nos 24 meses que antecedem a venda da primeira casa. Se ficaste confuso, pensa assim, tens 24 meses para vender a casa atual<\/strong> depois de teres comprado a casa substituta, e\/ou, tens um prazo de 36 meses para comprar a casa nova<\/strong>, depois de teres vendido a atual.<\/p>\n

    Depois da compra do novo im\u00f3vel, tens ainda um outro prazo a cumprir, tens 48 meses para apresentar o comprovativo que indique que a casa que compraste \u00e9 para Habita\u00e7\u00e3o Pr\u00f3pria Permanente. Isto porque, se o reinvestimento acontecer numa casa para f\u00e9rias ou aluguer, n\u00e3o h\u00e1 direito a isen\u00e7\u00e3o de mais valias.<\/p>\n

    Damos-te ainda alguns detalhes dos quais deves ter conhecimento:<\/p>\n

      \n
    1. Se reinvestires num im\u00f3vel que precise de obras, para efeitos de isen\u00e7\u00e3o mais valias, s\u00f3 \u00e9 aceit\u00e1vel o reinvestimento em uma das duas coisas \u2013 a aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ou<\/u> a realiza\u00e7\u00e3o das obras,<\/strong> querendo isto dizer que o valor das mais valias tem que ser investido na totalidade, na aquisi\u00e7\u00e3o ou nas obras, n\u00e3o podendo ser repartido pelas duas coisas;<\/li>\n
    2. No caso de reinvestires o valor apurado, num terreno para constru\u00e7\u00e3o, este j\u00e1 considera o valor de aquisi\u00e7\u00e3o do terreno e a constru\u00e7\u00e3o da casa, ou seja, o valor apurado em mais valias deve ser investido na totalidade nestas duas coisas \u2013 compra do terreno e constru\u00e7\u00e3o da casa.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

       <\/p>\n

      2. Ter comprado o im\u00f3vel antes de 1 de janeiro de 1989<\/h3>\n

      Se o im\u00f3vel vendido tiver sido comprado antes de 1989, as mais valias n\u00e3o est\u00e3o sujeitas a tributa\u00e7\u00e3o em sede de IRS, contudo, os dados devem ser igualmente reportados na Declara\u00e7\u00e3o de IRS<\/strong> do ano em que a venda ocorra. Esta \u00e9 uma exce\u00e7\u00e3o, devido ao facto de a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel \u00e0 altura, n\u00e3o prever o pagamento deste imposto. Para curiosidade, o C\u00f3digo de IRS<\/a><\/span> entrou em vigor, precisamente, em 1989.<\/p>\n

      Apesar disso, a venda do im\u00f3vel<\/a><\/span> deve, de qualquer forma, ser declarada em sede de IRS atrav\u00e9s do anexo G1 da Declara\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

       <\/p>\n

      3. Isen\u00e7\u00e3o de mais valias para maiores de 65 anos<\/h3>\n

      No caso de propriet\u00e1rios em situa\u00e7\u00e3o de reforma ou com mais de 65 anos de idade, existe a possibilidade de o valor das mais valias n\u00e3o ser tributado, se este for reinvestido na aquisi\u00e7\u00e3o de um contrato de seguro<\/strong> (p.e. um Plano Poupan\u00e7a Reforma), numa ades\u00e3o individual a um fundo de pens\u00f5es, ou em contribui\u00e7\u00f5es para o regime p\u00fablico de capitaliza\u00e7\u00e3o (p.e. Certificados de Reforma).<\/p>\n

      \"isen\u00e7\u00e3o<\/p>\n

       <\/p>\n

      Minimiza\u00e7\u00e3o da tributa\u00e7\u00e3o de mais valias<\/h2>\n

      Se n\u00e3o reunires as condi\u00e7\u00f5es para a isen\u00e7\u00e3o de mais valias, existem alguns mecanismos a que podes recorrer para minimizar o pagamento tribut\u00e1rio destas. Assim sendo, na declara\u00e7\u00e3o de IRS do ano em que a venda ocorra, deves abater ao valor apurado de mais valias, as faturas de at\u00e9 12 anos, das despesas seguintes:<\/strong><\/p>\n